Glosario Hipotecario 2026: LTV, DSCR, PITIA y 80+ Términos

Conceptos básicos

7 términos

Amortización: El calendario que reduce un préstamo a cero con el tiempo. Los primeros pagos son mayormente intereses y los últimos, mayormente capital.
ARM — Hipoteca de tasa ajustable: Un préstamo con tasa fija por un periodo inicial y luego una tasa que se ajusta según un índice más un margen, con límites. Un ARM 7/6 es fijo por 7 años y luego se ajusta cada 6 meses.
LTV — Préstamo sobre valor: El monto del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. Si das 20% de pago inicial, tu LTV es 80%. Un LTV más bajo significa menos riesgo para el prestamista y puede mejorar los términos.
Non-QM (no calificado): Una hipoteca fuera de la categoría federal de Hipoteca Calificada, a menudo porque el ingreso se documenta de otra forma (estados de cuenta, activos o renta). En préstamos de consumo, el prestamista aún debe evaluar tu Capacidad de pago (ATR) y QM.
PITI: Principal (capital), Interés, Impuestos y Seguro: el pago hipotecario mensual básico. Si sumas cuotas de asociación, se convierte en PITIA.
PITIA: Principal (capital), Interés, Impuestos (Taxes), Seguro (Insurance) y cuotas de Asociación: el pago mensual completo de vivienda. Los prestamistas DSCR comparan la renta con el PITIA.
Solo interés: Un pago que cubre solo los intereses durante un periodo, así que el saldo no baja. Reduce el pago ahora, pero sube cuando empiezan los pagos a capital.

Calificación y crédito

14 términos

Agotamiento de activos: Una forma de calificar convirtiendo ahorros e inversiones elegibles en un ingreso mensual, con una fórmula del prestamista. Útil para jubilados y personas con activos pero poco ingreso.
Capacidad de pago (ATR) y QM: Una regla federal que exige al prestamista determinar de forma razonable y de buena fe que el consumidor puede pagar un préstamo de vivienda. Una Hipoteca Calificada (QM) es una categoría que cumple estándares adicionales.
DTI — Deuda sobre ingreso: Tus pagos mensuales de deudas, incluido el nuevo pago de vivienda, divididos entre tu ingreso mensual bruto. Muchos programas fijan un DTI máximo, que varía según el programa y el prestamista.
Evento de crédito: Un evento negativo importante en el crédito, como bancarrota, ejecución hipotecaria, venta corta o entrega voluntaria de la propiedad. Los prestamistas fijan periodos de espera después de cada evento.
Factor de gastos: La parte de los depósitos bancarios que el prestamista considera gastos del negocio al calcular el ingreso en un préstamo con estados de cuenta. Un factor de 50% cuenta la mitad de los depósitos elegibles como ingreso.
Fondos de regalo: Dinero que te regalan, normalmente un familiar, para el pago inicial o los costos de cierre, documentado con una carta de regalo firmada. Los préstamos para inversión suelen restringir los regalos.
Ingresos 1099: Ingresos reportados en el Formulario 1099 del IRS por contratistas independientes y trabajadores por cuenta propia. Algunos programas califican con los 1099 en lugar de declaraciones completas.
P&L — Estado de pérdidas y ganancias: Un resumen de los ingresos y gastos de un negocio en un periodo. Algunos programas califican a trabajadores independientes con un P&L preparado o revisado por un contador o preparador de impuestos.
Préstamo con estados de cuenta: Un préstamo non-QM que calcula el ingreso con 12 o 24 meses de depósitos bancarios personales o del negocio, en lugar de declaraciones de impuestos. Popular entre trabajadores independientes.
Puntaje FICO: El puntaje de crédito más usado en préstamos hipotecarios, de 300 a 850. Los prestamistas hipotecarios suelen obtener puntajes de los tres burós de crédito.
Reservas: El dinero que te queda después del cierre, medido en meses del nuevo pago. Seis meses de reservas equivalen a seis pagos completos. Los requisitos varían según el programa.
Seasoning (antigüedad): Cuánto tiempo debe existir algo antes de que el prestamista lo tome en cuenta: cuánto tiempo has sido dueño de la propiedad, has tenido los fondos en tu cuenta o ha pasado desde un evento de crédito.
VantageScore: Un modelo de puntaje de crédito creado por los tres burós nacionales. La FHFA aprobó VantageScore 4.0 para préstamos vendidos a Fannie Mae y Freddie Mac, junto con FICO.
W-2: El comprobante anual de salario que el empleador entrega al empleado. Los préstamos tradicionales usan los W-2 y talones de pago para verificar el salario.

Costos, cargos y seguros

12 términos

APR — Tasa de porcentaje anual: El costo anual de un préstamo incluyendo intereses y ciertos cargos, expresado como porcentaje. Sirve para comparar ofertas; suele ser más alto que la tasa del préstamo.
Cargo de financiamiento VA: Un cargo único en la mayoría de los préstamos VA que varía según tu pago inicial y si ya usaste el beneficio. Los veteranos que reciben compensación por discapacidad del VA generalmente están exentos.
Cargo de garantía USDA: El equivalente al seguro hipotecario en un préstamo garantizado por USDA: un cargo inicial de 1% del préstamo, que se puede financiar, más un cargo anual de 0.35% pagado mensualmente.
Costos de cierre: Cargos y pagos anticipados que se pagan al cierre además del pago inicial: cargos del prestamista, tasación, título y registro, más impuestos, seguro e intereses prepagados.
Créditos del vendedor (concesiones): Dinero que el vendedor acepta aportar a los costos de cierre del comprador. Cada programa limita estos créditos a un porcentaje del precio.
Cuenta escrow (depósito en garantía): Una cuenta que tu administrador del préstamo usa para pagar impuestos y seguro. Se suma una parte a cada pago mensual para que esas cuentas se paguen a tiempo.
Cuotas de HOA: Cuotas periódicas que cobra una asociación de propietarios o de condominio por gastos compartidos. Los prestamistas las incluyen en tu pago mensual y en tu DTI.
Efectivo para el cierre: El dinero total que llevas al cierre: pago inicial más costos de cierre y pagos anticipados, menos depósitos y créditos ya aplicados.
MIP — Seguro hipotecario de FHA: El seguro hipotecario de FHA. La mayoría de los préstamos FHA tienen una prima inicial de 1.75% del préstamo (normalmente financiada) y una prima anual que se paga mensualmente.
PMI — Seguro hipotecario privado: Seguro que protege al prestamista en un préstamo convencional cuando das menos de 20% de pago inicial. El costo depende de tu crédito y pago inicial, y normalmente se puede quitar al llegar a 20% de equity.
Puntos de descuento: Cargos por adelantado para bajar la tasa de interés. Un punto equivale a 1% del monto del préstamo. Que valgan la pena depende de cuánto tiempo conserves el préstamo.
Seguro de título: Seguro contra problemas cubiertos en los registros de propiedad, como gravámenes antiguos o errores de registro. La póliza del prestamista suele ser obligatoria; la del propietario te protege a ti.

Préstamos para inversionistas y DSCR

10 términos

Análisis de renta (Formulario 1007 / 1025): La estimación del tasador de la renta de mercado usando alquileres comparables: Formulario 1007 para una unidad y 1025 para dos a cuatro unidades. Los prestamistas DSCR suelen usarla cuando no hay contrato de arrendamiento.
DSCR — Razón de cobertura de deuda: La renta mensual de una propiedad dividida entre su pago mensual completo (PITIA). En 1.25, la renta supera el pago en 25%. Los préstamos DSCR califican al inversionista con la renta de la propiedad, no con su ingreso personal.
Extranjero no residente (foreign national): Una persona que no es ciudadana ni residente permanente de EE. UU. Algunos programas DSCR y para inversionistas prestan a extranjeros con referencias de crédito del exterior o documentación alternativa.
Garantía personal: La promesa de un dueño de pagar el préstamo personalmente si la entidad que lo pidió no puede. Es común en préstamos a una LLC o corporación.
LLC — Compañía de responsabilidad limitada: Una entidad comercial que muchos inversionistas usan para tener propiedades de alquiler. Los prestamistas de propósito comercial suelen prestar a una LLC y normalmente piden una Garantía personal de sus dueños.
No-ratio (sin razón): Un préstamo aprobado sin cálculo de ingresos ni prueba mínima de DSCR. El prestamista se apoya en la propiedad, el equity, el crédito y las reservas, normalmente con menor apalancamiento.
Penalidad por prepago: Un cargo por pagar el préstamo antes de tiempo, común en préstamos de inversión y comerciales. Suele bajar con el tiempo, por ejemplo 5%, 4%, 3%, 2%, 1% en cinco años.
Préstamo blanket (global): Un solo préstamo garantizado con varias propiedades a la vez, que los inversionistas usan a menudo para financiar o refinanciar una cartera de alquileres.
Préstamo de propósito comercial: Un préstamo hecho principalmente con fines de negocio o inversión, como financiar un alquiler. Muchas reglas de hipotecas de consumo no aplican, así que el prestamista fija sus propias guías.
STR — Alquiler a corto plazo: Una propiedad que se alquila por estancias de menos de 30 días, normalmente en plataformas de alquiler vacacional. Los prestamistas suelen contar un promedio de 12 meses de reservas menos un factor de gastos.

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Renovación y construcción

9 términos

ARV — Valor después de reparaciones: El valor estimado de una propiedad cuando terminen las renovaciones planeadas, normalmente según una tasación. Los prestamistas de rehabilitación limitan el préstamo a un porcentaje del ARV.
Calendario de desembolsos: El dinero de renovación o construcción se entrega por etapas a medida que se termina e inspecciona el trabajo, no todo al cierre.
Estrategia de salida: Tu plan para pagar un préstamo de corto plazo, normalmente vendiendo la propiedad o refinanciando con un préstamo de largo plazo, como un préstamo DSCR.
Fondos retenidos para obra (holdback): Fondos de renovación que el prestamista retiene al cierre y entrega mediante desembolsos a medida que se termina e inspecciona el trabajo.
HomeStyle Renovation: El préstamo convencional de renovación de Fannie Mae, que incluye el costo de las mejoras en la hipoteca de compra o refinanciamiento según el valor terminado.
LTC — Préstamo sobre costo: El préstamo dividido entre el costo total del proyecto: precio de compra más presupuesto de renovación o construcción. Los prestamistas suelen limitar tanto el LTC como el ARV.
Permisos y aprobaciones (entitlements): Las aprobaciones del gobierno que permiten construir en un terreno, como zonificación, plano del sitio, subdivisión y servicios. El terreno con todas las aprobaciones suele ser más fácil de financiar.
Préstamo FHA 203(k): Un préstamo FHA que financia la compra o refinanciamiento de una casa más el costo de las reparaciones en una sola hipoteca. La versión limitada cubre proyectos menores no estructurales.
Préstamo fix and flip: Financiamiento de corto plazo para inversionistas que compran una propiedad, la renuevan y la venden. El prestamista lo calcula con el precio, el presupuesto de obra y el ARV, y entrega el dinero de obra por desembolsos.

Equity y refinanciamiento

6 términos

CLTV — Valor combinado del préstamo: Todos los préstamos sobre una propiedad sumados y divididos entre su valor. Una primera hipoteca de $300,000 más una HELOC de $50,000 sobre una casa de $500,000 da un CLTV de 70%.
HELOC — Línea de crédito sobre el valor de la vivienda: Una línea de crédito rotativa garantizada con el equity de tu casa. Usas lo que necesitas durante un periodo de retiro, a menudo pagando solo intereses, y luego lo pagas en un plazo fijo. La tasa suele ser variable.
Posición del gravamen: El orden en que se paga a los prestamistas si la propiedad se vende o se ejecuta. Tu hipoteca principal suele ser el primer gravamen; una HELOC o préstamo de equity, el segundo.
Préstamo de equity (HELOAN): Una segunda hipoteca que se entrega en una sola suma con pago fijo, para usar tu equity sin reemplazar tu primera hipoteca.
Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out): Reemplazar tu hipoteca con un préstamo más grande y recibir la diferencia en efectivo. El LTV máximo suele ser menor que en una compra o un refinanciamiento de tasa y plazo.
Refinanciamiento de tasa y plazo: Un refinanciamiento que cambia la tasa, el plazo o el tipo de préstamo sin recibir efectivo, o muy poco. Los prestamistas suelen permitir un LTV más alto que en un refinanciamiento con retiro de efectivo.

Préstamos comerciales

7 términos

Con recurso (recourse): Un préstamo en el que el prestamista puede cobrar al prestatario o garante personalmente, además de la propiedad, si no se paga. Los préstamos sin recurso limitan al prestamista principalmente a la propiedad.
NOI — Ingreso operativo neto: El ingreso de una propiedad menos sus gastos operativos (impuestos, seguro, mantenimiento, administración), antes de los pagos del préstamo. Los prestamistas comerciales calculan el préstamo con el NOI.
Ocupado por el dueño: Una propiedad donde vives como residencia principal o, en propiedad comercial, un edificio que ocupa tu propio negocio. Estos préstamos suelen tener mejores términos que los de inversión.
Pago global (balloon): Un saldo grande que vence de una sola vez al final del plazo, común en préstamos comerciales y de corto plazo. Normalmente se paga vendiendo o refinanciando.
Préstamo puente: Financiamiento de corto plazo para comprar, mejorar o estabilizar una propiedad hasta poder venderla o conseguir un préstamo de largo plazo. Los plazos suelen ser de 6 a 36 meses.
Préstamos SBA (7(a) y 504): Préstamos para pequeños negocios garantizados en parte por la Administración de Pequeños Negocios (SBA). Los 7(a) tienen usos amplios; los 504 financian bienes raíces ocupados por el dueño y equipo importante.
Tasa de capitalización (cap rate): El ingreso operativo neto de una propiedad dividido entre su valor o precio. Es una medida rápida de rendimiento para valorar bienes raíces comerciales.

Programas de préstamo

11 términos

Condohotel: Una unidad de condominio en un edificio que funciona como hotel, a menudo con programa de alquiler y recepción. Requiere financiamiento especializado, normalmente con menor apalancamiento.
Condominio no garantizable (non-warrantable): Un condominio en un proyecto que no cumple los estándares de Fannie Mae o Freddie Mac, por ejemplo por mucha concentración de inversionistas, litigios o espacio comercial. Normalmente se financia con prestamistas non-QM o de cartera.
HECM (hipoteca inversa): La hipoteca inversa asegurada por FHA para propietarios de 62 años o más. Convierte el equity en efectivo o línea de crédito sin pago mensual obligatorio mientras vivas en la casa y cumplas los términos.
ITIN: Número de Identificación Personal del Contribuyente: un número del IRS para personas que declaran impuestos en EE. UU. pero no califican para un número de Seguro Social. Algunos prestamistas ofrecen hipotecas a personas con ITIN.
Límite de préstamo: El monto máximo que permite un programa. Los límites conformes y de FHA se fijan cada año y varían por condado; VA no tiene límite para prestatarios elegibles con derecho completo.
Préstamo conforme: Un préstamo convencional dentro del límite anual fijado por la FHFA que cumple las guías de Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos por encima del límite son préstamos Préstamo jumbo.
Préstamo de cartera: Un préstamo que el prestamista conserva en sus libros en lugar de venderlo, así que puede fijar sus propias reglas para prestatarios o propiedades poco comunes.
Préstamo FHA: Una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte de HUD. Permite puntajes más bajos y pagos iniciales desde 3.5% con puntaje de 580, con seguro hipotecario (MIP).
Préstamo jumbo: Una hipoteca mayor que el límite conforme. Como Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprarla, cada prestamista fija sus propias reglas de crédito, reservas y pago inicial.
Préstamo USDA: Un préstamo de vivienda para zonas rurales y suburbanas elegibles respaldado por USDA Desarrollo Rural, sin pago inicial para compradores que califican dentro de los límites de ingreso.
Préstamo VA: Una hipoteca garantizada por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. para militares, veteranos y algunos cónyuges sobrevivientes elegibles, a menudo sin pago inicial ni seguro hipotecario mensual.

Documentos y proceso

6 términos

Bloqueo de tasa: El compromiso del prestamista de mantener una tasa y un precio por un número de días mientras se procesa tu préstamo. Si vence, extenderlo puede costar más.
Closing Disclosure (Declaración de cierre): Un formulario de cinco páginas con los términos finales y los costos de cierre, que recibes al menos tres días hábiles antes del cierre en la mayoría de las hipotecas de consumo. Compáralo con tu Loan Estimate.
Loan Estimate (Estimado de préstamo): Un formulario estándar de tres páginas que el prestamista debe darte dentro de tres días hábiles después de solicitar la mayoría de las hipotecas de consumo. Muestra la tasa, el pago y los costos de cierre estimados para comparar ofertas.
Preaprobación: Una revisión condicional del prestamista sobre tu crédito, ingresos y activos que muestra cuánto podrías pedir prestado. Es más sólida que una precalificación, pero no es una aprobación final.
Suscripción (underwriting): La revisión que hace el prestamista de tu crédito, ingresos, activos y la propiedad para decidir si aprueba el préstamo y con qué condiciones.
Tasación (avalúo): La opinión independiente de un tasador con licencia sobre el valor de la propiedad. En una compra, el prestamista suele calcular el LTV con el menor entre el precio y el valor tasado.

Preguntas frecuentes del glosario

¿Qué significa LTV en una hipoteca?

LTV (loan-to-value) es el monto del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. Un préstamo de $320,000 sobre una casa de $400,000 es un LTV de 80%. Los prestamistas lo usan para fijar el pago inicial, el precio y el seguro hipotecario.

¿Cuál es la diferencia entre PITI y PITIA?

PITI es capital, interés, impuestos sobre la propiedad y seguro de vivienda. PITIA agrega las cuotas de asociación, como HOA o condominio. Los prestamistas DSCR comparan la renta de un alquiler con el PITIA.

¿Qué es un préstamo DSCR?

Un préstamo DSCR es un préstamo para inversionistas que califica con el ingreso de la propiedad de alquiler, no con tu ingreso personal. El prestamista divide la renta mensual entre el pago completo; 1.00 o más significa que la renta cubre el pago.

¿Un Loan Estimate es lo mismo que una aprobación?

No. Un Loan Estimate es un documento estándar con los términos y costos estimados. La aprobación llega solo después de que la suscripción revisa tu crédito, ingresos, activos y la propiedad.

Fuentes

Las definiciones son educativas y simplificadas. Las reglas, límites y cargos de los programas cambian y varían según el prestamista; confirma los términos vigentes antes de basarte en ellos. Esto no es un compromiso de préstamo.

Glosario hipotecario: términos de préstamos explicados con claridad