Conclusión de LoanFight
No supongas que una regla fija del 75% se aplica de la misma manera a todas las transacciones. Confirma la fuente del alquiler, las reglas sobre experiencia como arrendador y los requisitos adicionales del prestamista antes de contar con ese ingreso.
Cómo se documenta el alquiler
En una propiedad de dos a cuatro unidades, el tasador suele estimar el alquiler de mercado de cada unidad en el informe de tasación de propiedades residenciales pequeñas de ingresos (Formulario 1025 de Fannie Mae). Si el vendedor tiene inquilinos con contratos que seguirán vigentes, el prestamista también puede revisar esos contratos. A medida que entra en vigor la tasación rediseñada UAD 3.6, el alquiler de mercado se reporta dentro del nuevo conjunto de datos; consulta qué cambia con UAD 3.6.
La guía de ingresos por alquiler de Fannie Mae (Selling Guide B3-3.1-08) generalmente usa el 75% del alquiler bruto mensual cuando el ingreso se documenta con un contrato o con el alquiler de mercado. El otro 25% cubre desocupación y mantenimiento. El manual de FHA sigue un enfoque parecido para las otras unidades de una residencia principal.
Ejemplo práctico
| Compra de una casa de dos familias, ilustrativo | Monto |
|---|---|
| Alquiler de mercado de la segunda unidad | $2,000 |
| Alquiler calificable al 75% ($2,000 × 0.75) | $1,500 |
| Ingreso mensual por salario del comprador | $6,000 |
| Pago total de vivienda + otras deudas ($3,200 + $400) | $3,600 |
| DTI sin el alquiler ($3,600 ÷ $6,000) | 60% |
| DTI con el alquiler ($3,600 ÷ $7,500) | 48% |
Contar el alquiler lleva a este comprador de una proporción claramente demasiado alta a un rango que algunas aprobaciones aceptan. Cada prestamista aplica sus propios límites de DTI y su propio cálculo, así que tómalo como una ilustración.
Diferencias entre programas
- FHA: las viviendas de 1 a 4 unidades ocupadas por el dueño son elegibles con el pago inicial mínimo estándar de 3.5% para crédito que califique. Las de tres y cuatro unidades también deben pasar una prueba de autosuficiencia, en la que el alquiler neto debe cubrir el pago completo. Una casa de dos familias no está sujeta a esa prueba.
- Convencional: Fannie Mae actualmente permite desde 5% de pago inicial en residencias principales elegibles de 2 a 4 unidades. Las reglas de ingresos por alquiler siguen la Selling Guide más los requisitos adicionales de cada prestamista.
- VA: los veteranos elegibles pueden comprar hasta cuatro unidades como residencia principal; las reglas de ingresos por alquiler siguen las pautas de VA y del prestamista.
Cuándo falla la suposición del 75%
- Experiencia como arrendador. Algunos programas o prestamistas piden experiencia previa como arrendador, reservas adicionales o un curso para arrendadores antes de contar el alquiler.
- Uso legal. Una segunda unidad sin permisos o ilegal puede no recibir crédito por alquiler y causar problemas en la tasación.
- Contrato vs. alquiler de mercado. El prestamista puede usar el menor de los dos o hacer preguntas si un contrato está muy por encima del mercado.
- Alquileres de corto plazo. Las proyecciones de alquiler por noche generalmente se tratan de forma distinta al alquiler de mercado de largo plazo.
- Ocupación. Debes vivir de verdad en la otra unidad, por lo general mudándote dentro de 60 días y con la intención de quedarte al menos un año.
Preguntas relacionadas
¿Puedo contar el alquiler si la segunda unidad está vacía?
Con frecuencia sí, usando el alquiler de mercado que estima el tasador, aunque algunos prestamistas agregan requisitos. Confírmalo antes de hacer una oferta.
¿Siempre es el 75% del alquiler?
No. El 75% es común, pero la fuente del alquiler, las reglas del programa y los requisitos del prestamista pueden cambiar la cifra.
¿Necesito haber sido arrendador antes?
Depende. Las reglas sobre experiencia, cursos para arrendadores y reservas varían según el programa y el prestamista.
¿Funciona igual para una casa de tres o cuatro unidades?
Con frecuencia sí, pero FHA agrega una prueba de autosuficiencia para tres y cuatro unidades.
Fuentes
- Fannie Mae Selling Guide B3-3.1-08: ingresos por alquiler (en inglés)
- HUD: Manual de Políticas de Vivienda Unifamiliar 4000.1 (en inglés)
- Fannie Mae: Uniform Appraisal Dataset (en inglés)
Las reglas de los programas cambian. Confirma las pautas vigentes y los requisitos del prestamista para tu operación. LoanFight no es un prestamista directo y no establece los términos finales.
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