La situación
La madre de un cliente se mudó permanentemente a un centro de cuidados por razones de salud. Su vivienda tenía una hipoteca inversa existente, y su hijo y su hija querían conservar la propiedad como inversión. Ambos ya eran propietarios de sus residencias principales.
Por qué la ruta obvia no encajaba
Cuando hay que pagar una hipoteca inversa, muchas familias dan por hecho que la única salida es vender la casa. Esta familia quería lo contrario: conservarla. Como el hijo y la hija ya tenían sus propias viviendas, ninguno iba a vivir en la propiedad, así que se mantendría y financiaría como propiedad de inversión, no como residencia principal.
Eso cambió la pregunta. En lugar de preguntar cómo dos familiares podían calificar para un nuevo préstamo con sus ingresos personales, la pregunta pasó a ser si la propiedad, como alquiler, podía respaldar un nuevo financiamiento suficiente para pagar la hipoteca inversa.
La estructura que se usó
- Primero, autoridad y título. Utilizando autoridad válida y la documentación de título correspondiente, la propiedad se transfirió a una LLC controlada por los familiares.
- Un refinanciamiento DSCR a nombre de la LLC. Identificamos una opción DSCR que permitió cancelar la hipoteca inversa y refinanciar la propiedad a nombre de la LLC, basándose principalmente en la economía de alquiler de la propiedad en lugar de los ingresos personales tradicionales.
- Valor actual sin el período tradicional de seasoning. El programa para inversionistas seleccionado permitió evaluar la transacción utilizando el valor actual de la propiedad sin un período tradicional de seasoning de titularidad, sujeto a los requisitos de tasación, título y suscripción del prestamista.
Por qué importó la estructura
Un programa DSCR califica principalmente comparando la renta de la propiedad con su pago, algo que encajaba con un alquiler a nombre de una LLC. Y como el programa podía usar el valor actual sin un período tradicional de seasoning de titularidad, la familia no tuvo que esperar un tiempo fijo con la propiedad en la LLC antes de refinanciar, sujeto a tasación, título y suscripción.
Qué significa si estás en una situación parecida
Cancelar una hipoteca inversa no siempre significa que una propiedad familiar tenga que venderse. Cuando el propietario está vivo y existe autoridad válida, las opciones de título y financiamiento para inversionistas pueden ofrecer otra alternativa. Antes de dar por hecho que hay que vender, revisa estas preguntas:
- ¿El propietario está vivo y quién tiene autoridad para actuar? Este caso dependió de autoridad válida y de la documentación de título correspondiente. Confirma con la compañía de título y tu abogado qué autoridad es válida para una transferencia.
- ¿La propiedad funciona como alquiler? Los prestamistas DSCR comparan la renta elegible con el pago mensual completo. La calculadora DSCR muestra cómo se construye esa razón.
- ¿Quién será el dueño? Muchos prestamistas DSCR prestan a LLC con documentos de la entidad y garantías personales. Consulta préstamos DSCR para LLC.
- ¿El programa exige seasoning? Las reglas de seasoning y de valor cambian según el prestamista. En este caso el programa permitió usar el valor actual sin un período tradicional de seasoning; no todos los programas lo permiten.
- ¿Cómo se paga la hipoteca inversa? Nuestra guía de hipoteca inversa HECM explica cómo funcionan estos préstamos y qué pasa cuando el prestatario deja la vivienda. La CFPB también explica qué pueden hacer los herederos con una casa con hipoteca inversa (en inglés).
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Sobre estos casos
Estos ejemplos anonimizados son educativos e ilustran estrategias de financiamiento utilizadas en transacciones específicas. Las pautas, tasas, valores y resultados varían según el prestatario, la propiedad, el prestamista y el momento de la operación.
Transacción histórica. Los términos, valores y resultados fueron específicos para ese prestatario y esa operación, y no representan ofertas actuales ni resultados garantizados.
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