La situación
El propietario de una farmacia tuvo la oportunidad de comprar el centro comercial donde estaba ubicado su negocio. Ya contaba con una aprobación bancaria de aproximadamente 9% y nos pidió comparar alternativas.
Por qué la ruta obvia no encajaba
Con una aprobación en la mano, lo obvio era aceptarla y cerrar. Pero una aprobación solo demuestra que un prestamista hará la operación en sus términos. No demuestra si otros prestamistas o estructuras la harían en mejores condiciones, ni si la deuda existente del negocio podía mejorarse al mismo tiempo.
La estructura que se usó
- Comparar la compra entre relaciones de préstamo. Comparamos la operación entre distintas relaciones de préstamo y encontramos una estructura que finalmente cerró al 5.875%.
- Revisar también la deuda existente. Durante el proceso, también se identificó otra fuente de financiamiento para refinanciar dos préstamos SBA existentes, con un ahorro proyectado en costos de financiamiento de aproximadamente $300,000 durante siete años, según la estructura de pago de esa transacción.
| Concepto | Cifra |
|---|---|
| Aprobación bancaria original | aproximadamente 9% |
| Tasa con la que finalmente cerró la compra | 5.875% |
| Diferencia (9% − 5.875%) | unos 3.125 puntos porcentuales |
| Préstamos SBA existentes identificados para refinanciar | 2 |
| Ahorro proyectado en costos de financiamiento de ese refinanciamiento | aproximadamente $300,000 durante siete años |
Transacción histórica. Las tasas, los términos y los ahorros proyectados fueron específicos para ese prestatario y esa operación, y no representan ofertas actuales ni resultados garantizados.
SBA vs. financiamiento comercial convencional: qué comparar
Obtener una aprobación no siempre equivale a obtener el financiamiento más adecuado. Los prestatarios comerciales pueden beneficiarse al comparar prestamistas, estructuras y deuda existente, no solo el nuevo préstamo sobre la propiedad. Para un dueño-usuario que compra o refinancia el edificio donde opera su negocio, las rutas principales incluyen:
- Préstamos convencionales para propiedad comercial de bancos y otros prestamistas, con términos que fija cada prestamista.
- SBA 504, diseñado para bienes raíces comerciales ocupados por el negocio y equipo de larga duración. Consulta el resumen del programa 504 de la SBA (en inglés).
- SBA 7(a), que puede financiar bienes raíces del negocio junto con otras necesidades. Consulta el resumen del programa 7(a) de la SBA (en inglés).
Preguntas que conviene hacer antes de aceptar una aprobación: ¿Otros prestamistas han cotizado la misma operación? ¿Cuánto cuesta cada oferta durante el tiempo que piensas mantenerla, no solo según la tasa del pagaré? ¿Y tu deuda actual del negocio, incluidos los préstamos SBA, sigue teniendo sentido junto al nuevo financiamiento?
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Sobre estos casos
Estos ejemplos anonimizados son educativos e ilustran estrategias de financiamiento utilizadas en transacciones específicas. Las pautas, tasas, valores y resultados varían según el prestatario, la propiedad, el prestamista y el momento de la operación.
¿Tu operación no encaja en un molde?
Cuéntanos qué quieres lograr, qué tienes o quieres comprar y qué has intentado ya. LoanFight conecta a prestatarios con socios prestamistas; no es un prestamista y no toma decisiones de crédito. Puedes explorar opciones en el formulario inicial sin introducir un número de Seguro Social.
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