¿Cómo funcionan los desembolsos de obra en un préstamo fix and flip?
La parte de obra de un préstamo fix and flip normalmente se retiene al cierre. Al terminar cada etapa, pides un desembolso, un inspector verifica el avance y el prestamista libera el dinero de las partidas terminadas, a menudo menos un cargo por desembolso. La mayoría reembolsa obra terminada, así que tú adelantas cada etapa. Los procedimientos varían según el prestamista.
¿Qué es una retención de obra?
Cuando cierra el préstamo, el prestamista paga el anticipo de compra al vendedor y guarda el presupuesto de obra aprobado en una retención (también llamada reserva de construcción o de rehabilitación). El dinero es parte de tu préstamo, pero no puedes gastarlo hasta que el trabajo que paga esté hecho y revisado. Eso protege al prestamista: si el proyecto se detiene, el dinero de obra no gastado no ha salido. Los prestamistas comúnmente financian hasta el 100% del presupuesto aprobado de esta forma, como explica la página del programa.
Algunos prestamistas también retienen una reserva de intereses para cubrir pagos durante la obra, y algunos adelantan un primer desembolso al cierre para materiales o demolición. Pregunta por ambos antes de comparar ofertas.
Cómo se arma el calendario de desembolsos
El calendario sale de tu presupuesto detallado. Agrupa la obra en etapas que un inspector pueda verificar, con un monto para cada una. Este es un presupuesto ilustrativo de $80,000:
| Etapa | Monto | Acumulado |
|---|---|---|
| Demolición e instalaciones preliminares | $15,000 | $15,000 |
| Techo y ventanas | $18,000 | $33,000 |
| Sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería | $17,000 | $50,000 |
| Cocina y baños | $20,000 | $70,000 |
| Pisos, pintura y acabados | $10,000 | $80,000 |
| Retención total de obra | $80,000 |
$15,000 + $18,000 + $17,000 + $20,000 + $10,000 = $80,000. Las etapas que coinciden con la forma real de trabajar de tu contratista agilizan las inspecciones. Un calendario con un enorme desembolso final te obliga a cargar casi toda la obra con tu propio efectivo.
El proceso de desembolso, paso a paso
- Termina la etapa. Completa las partidas del desembolso. Las etapas parciales a menudo se pagan solo por la parte que el inspector puede verificar.
- Envía la solicitud. Normalmente un formulario con fotos y, a veces, facturas, recibos o renuncias de gravamen (lien waivers) del contratista y proveedores.
- Inspección. Un inspector externo visita la propiedad, o revisa una inspección por foto o video, e informa el porcentaje terminado de cada partida.
- Aprobación y fondeo. El prestamista aprueba el monto verificado, descuenta cualquier cargo de desembolso o inspección y transfiere los fondos, comúnmente en varios días hábiles después de la inspección. El tiempo varía según el prestamista.
- Desembolso final. El último puede requerir permisos finales, un certificado de ocupación cuando aplique y una actualización de título sin gravámenes nuevos.
Interés sobre lo desembolsado vs. sobre el préstamo completo
Algunos prestamistas cobran interés solo sobre el dinero realmente desembolsado; otros lo cobran sobre el préstamo completo, incluida la retención no desembolsada, desde el primer día. En un plazo corto la diferencia es real. Con el calendario de arriba, un desembolso al mes y la venta en el mes seis:
| Mes | Retención desembolsada | Sin desembolsar |
|---|---|---|
| Mes 1 | $0 | $80,000 |
| Mes 2 | $15,000 | $65,000 |
| Mes 3 | $33,000 | $47,000 |
| Mes 4 | $50,000 | $30,000 |
| Mes 5 | $70,000 | $10,000 |
| Mes 6 | $80,000 | $0 |
| Total de dólares-mes sin desembolsar | $232,000 |
$80,000 + $65,000 + $47,000 + $30,000 + $10,000 + $0 = $232,000 dólares-mes. Cada 1% de interés anual sobre ese dinero no desembolsado equivale a $232,000 × 1% ÷ 12 ≈ $193. Con una tasa de varios puntos porcentuales, el interés sobre el total suma varias veces esa cifra en seis meses. Pregunta qué método aplica y compáralo junto con la tasa y los puntos.
¿Cuánto capital de trabajo necesitas entre desembolsos?
Con desembolsos por reembolso, le pagas primero al contratista y te reembolsan después de la inspección. Como mínimo, guarda lo suficiente para cubrir tu etapa más grande, $20,000 para cocina y baños en el ejemplo, más el tiempo de la inspección y la transferencia. Suma tu contingencia, porque la retención cubre solo el presupuesto aprobado. Los cargos pequeños también suman: con un cargo ilustrativo de $250 por inspección, cinco desembolsos cuestan $1,250. La guía de requisitos muestra un presupuesto completo de liquidez.
Cómo evitar retrasos en los desembolsos
- Haz coincidir las etapas con el calendario y las condiciones de pago del contratista.
- Toma fotos fechadas de cada partida, por dentro y por fuera.
- Junta facturas y renuncias de gravamen sobre la marcha.
- Saca los permisos antes de empezar; un inspector puede señalar obra sin permiso.
- Pide el desembolso en cuanto termine una etapa, no cuando el contratista ya está esperando.
- Mantén informado al prestamista sobre retrasos; una pausa sin explicación puede provocar más revisión.
¿Nuevo en esto? Las reglas de desembolso suelen ser más estrictas en los primeros proyectos; mira la guía para tu primer flip. Para ver cómo encaja la retención en el tamaño total del préstamo, lee ARV y préstamo sobre costo explicados.
¿Estás armando el presupuesto de obra?
Comparte tu alcance, presupuesto y calendario. LoanFight revisa el caso y te conecta con un socio prestamista cuyo proceso de desembolsos encaje con cómo va a avanzar tu proyecto.
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¿Recibo el dinero de la obra al cierre?
Normalmente no. El presupuesto de obra suele retenerse y liberarse en desembolsos después de las inspecciones. Algunos prestamistas adelantan un primer desembolso al cierre para materiales u obra inicial, pero la mayoría reembolsa trabajo terminado.
¿Cuánto tarda en fondearse un desembolso?
Comúnmente varios días hábiles después de la inspección, según el prestamista, la agenda del inspector y si tu solicitud está completa. Tener listas las fotos, facturas y renuncias de gravamen lo acelera.
¿Cuánto cuesta una inspección de desembolso?
Los cargos varían según el prestamista y el inspector, y normalmente se cobran por desembolso. Pide por escrito el cargo y el número esperado de desembolsos, porque los cargos pequeños repetidos suman a lo largo del proyecto.
¿Qué diferencia hay entre interés “Dutch” y “non-Dutch”?
Con interés sobre el saldo desembolsado, a menudo llamado non-Dutch, pagas interés solo sobre el dinero realmente entregado. Con interés Dutch pagas interés sobre el préstamo completo, incluida la retención no desembolsada, desde el cierre. Con la misma tasa, el interés sobre lo desembolsado suele salir más barato.
¿Puedo hacer la obra yo mismo y aun así recibir desembolsos?
Algunos prestamistas permiten obra hecha por el prestatario, a menudo con límites, y otros exigen un contratista con licencia para algunos o todos los oficios. Pregunta antes de cerrar; en cualquier caso, las inspecciones verificarán el trabajo.
¿Qué pasa si el proyecto se pasa del presupuesto?
La retención normalmente cubre solo el presupuesto aprobado, así que los sobrecostos salen de tu efectivo o de tu contingencia. Algunos prestamistas consideran una revisión del presupuesto, pero no hay garantía de fondos adicionales.
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Cuéntanos sobre tu operación →Fuentes y notas de revisión
Trato de propósito comercial del crédito para comprar o mejorar una propiedad no ocupada por el dueño: CFPB, Regulación Z, 12 CFR 1026.3(a) y su interpretación oficial (en inglés). Los procedimientos de desembolso descritos son prácticas comunes entre prestamistas privados con propósito comercial a octubre de 2026, no las reglas de un solo prestamista; los cargos y tiempos son ilustrativos. Toda la aritmética se revisó línea por línea.
Información educativa únicamente; no es una oferta, aprobación ni asesoría financiera, fiscal o legal. LoanFight no es un prestamista directo y no establece los términos finales del préstamo. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.