¿Cómo trabajan juntos el ARV y el préstamo sobre costo?
El préstamo sobre costo (LTC) compara el préstamo con lo que cuesta el proyecto; el tope sobre ARV lo compara con lo que debería valer la propiedad terminada. Los prestamistas de flip comúnmente adelantan hasta cerca del 85–90% de la compra y el 100% de la obra, y luego limitan el préstamo total a alrededor del 70–75% del ARV. El límite menor define tu préstamo.
Algunos prestamistas agregan una tercera prueba, un tope sobre el costo total, y prestan el menor de los tres. Pide cada prueba por escrito, porque la que mande define tu efectivo al cierre. La página del programa fix and flip cubre el resto del préstamo.
ARV, LTC y LTV en palabras sencillas
| Término | Fórmula | Qué le dice al prestamista |
|---|---|---|
| Valor después de reparaciones (ARV) | Valor tasado “sujeto a” la obra planeada | Cuánto debería valer la propiedad terminada |
| Préstamo sobre costo (LTC) | Préstamo total ÷ (precio de compra + presupuesto de obra) | Qué parte del proyecto paga el prestamista |
| Préstamo sobre ARV | Préstamo total ÷ ARV | El colchón del prestamista si tuviera que vender la casa terminada |
| LTV actual | Anticipo inicial ÷ valor actual (tal como está) | La exposición el primer día, antes de cualquier obra |
Muchos prestamistas basan el anticipo de compra en el menor entre el precio del contrato y el valor actual tasado. Si compras por debajo del mercado, te ayuda; si el tasador cree que pagaste de más, el anticipo baja y tu pago inicial sube.
¿Cómo se determina el ARV?
El ARV normalmente sale de una tasación o valuación que revisa tu alcance de obra y las ventas cercanas de casas renovadas. El tasador valora la propiedad “sujeta a” que se complete el plan que presentas, así que un presupuesto vago produce un número prudente. Para respaldar el ARV:
- Presenta un alcance detallado que coincida con el nivel de acabados de tus comparables.
- Usa ventas cerradas de casas renovadas, no precios de lista, en el mismo vecindario y rango de tamaño.
- No cuentes con mejoras que el mercado no paga, como acabados de lujo en una zona de precio de entrada.
El ARV es un estimado, no un precio de venta. Los prestamistas ponen el tope muy por debajo para absorber costos de venta, sobrecostos y cambios del mercado.
Ejemplo 1: manda el límite por costo
Compra de $300,000, obra de $80,000, ARV de $520,000. El prestamista ofrece el 90% de la compra, el 100% de la obra y un tope del 70% del ARV. Supuestos ilustrativos, no una cotización.
| Anticipo de compra: 90% × $300,000 | $270,000 |
| Retención de obra: 100% × $80,000 | $80,000 |
| Límite por costo | $350,000 |
| Límite por ARV: 70% × $520,000 | $364,000 |
| Préstamo máximo (el menor de los dos) | $350,000 |
| Préstamo sobre costo: $350,000 ÷ $380,000 | 92.1% |
| Préstamo sobre ARV: $350,000 ÷ $520,000 | 67.3% |
| Pago inicial: $300,000 − $270,000 | $30,000 |
El ARV deja $14,000 de margen, así que los porcentajes por costo deciden el préstamo. Tu efectivo es el pago inicial de $30,000 más puntos, cierre y costos de mantenimiento.
Ejemplo 2: manda el tope sobre ARV
La misma compra y el mismo ARV, pero el alcance crece a una obra de $120,000.
| Anticipo de compra: 90% × $300,000 | $270,000 |
| Retención de obra: 100% × $120,000 | $120,000 |
| Límite por costo | $390,000 |
| Límite por ARV: 70% × $520,000 | $364,000 |
| Préstamo máximo (el menor de los dos) | $364,000 |
| Diferencia que pones tú: $390,000 − $364,000 | $26,000 |
| Tu capital en el proyecto: $30,000 + $26,000 | $56,000 |
| Préstamo sobre costo: $364,000 ÷ $420,000 | 86.7% |
Un presupuesto más grande no subió el préstamo, porque el tope sobre ARV lo frenó. Los prestamistas manejan esa diferencia de $26,000 de distintas formas: muchos reducen el anticipo de compra para que la pongas al cierre, y otros reducen la retención de obra para que pagues parte del trabajo tú. Pregunta qué método aplica, porque cambia cuándo debes tener el efectivo.
Ejemplo 3: un tope sobre el costo total
Vuelve al Ejemplo 1, pero el prestamista además limita el préstamo total al 85% del costo total.
| Límite por costo (90% compra + 100% obra) | $350,000 |
| Límite por ARV: 70% × $520,000 | $364,000 |
| Tope de LTC total: 85% × $380,000 | $323,000 |
| Préstamo máximo (el menor de los tres) | $323,000 |
| Efectivo adicional vs. el Ejemplo 1: $350,000 − $323,000 | $27,000 |
“90% de la compra y 100% de la obra” suena mejor de lo que es cuando detrás hay un tope sobre el costo total. Pide siempre todas las pruebas de tamaño.
La “regla del 70%” es una guía de inversionistas, no una regla del préstamo
Muchos inversionistas filtran operaciones con la regla del 70%: no pagar más del 70% del ARV menos las reparaciones. Es un filtro rápido de margen, no un requisito del prestamista.
| ARV × 70%: $520,000 × 70% | $364,000 |
| Menos presupuesto de obra | −$80,000 |
| Oferta máxima según la regla del 70% | $284,000 |
En el Ejemplo 1, el precio de $300,000 supera ese filtro, lo que es una señal para revisar el margen con cuidado, no una regla que aplique el prestamista.
Revisión del margen del Ejemplo 1
Al prestamista le importa el margen porque también es su colchón. Con 2 puntos sobre el préstamo de $350,000, $6,000 de otros costos de cierre, costos de venta ilustrativos del 8% y costos de mantenimiento ilustrativos de $4,000 al mes (intereses, impuestos, seguro, servicios) durante seis meses:
| Precio de venta proyectado (ARV) | $520,000 |
| Menos costos de venta: 8% × $520,000 | −$41,600 |
| Menos precio de compra | −$300,000 |
| Menos obra | −$80,000 |
| Menos puntos y cierre: $7,000 + $6,000 | −$13,000 |
| Menos costos de mantenimiento: 6 × $4,000 | −$24,000 |
| Ganancia proyectada antes de impuestos | $61,400 |
Repite la revisión con un ARV más bajo y un plazo más largo. Si la operación solo funciona con el comparable más alto y el calendario más corto, el calendario de desembolsos y cualquier retraso la apretarán rápido. ¿Primer flip? Mira cómo cambia el apalancamiento para primerizos.
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Comparte el precio, el presupuesto y el ARV estimado. LoanFight revisa el caso y te conecta con un socio prestamista cuyos límites de compra, obra y ARV encajen con el proyecto.
Cuéntanos sobre tu operación →ARV y préstamo sobre costo: preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen préstamo sobre costo para un fix and flip?
No hay un estándar único. Comúnmente los prestamistas financian hasta cerca del 85–90% de la compra y hasta el 100% de la obra, lo que puede dejar el LTC total cerca del 90% cuando manda el costo, pero el tope sobre ARV o un tope sobre el costo total a menudo lo bajan. Los primerizos suelen recibir menos.
¿Qué diferencia hay entre LTC y LTV en un préstamo de flip?
El LTC divide el préstamo entre el costo del proyecto (precio de compra más presupuesto de obra). El LTV normalmente lo divide entre un valor, ya sea el valor actual o el valor después de reparaciones. Los prestamistas de flip suelen usar ambos y prestar el resultado menor.
¿Qué porcentaje del ARV prestan?
El préstamo total comúnmente se limita a alrededor del 70–75% del valor después de reparaciones. El tope deja espacio para costos de venta, sobrecostos y cambios del mercado. Varía según el prestamista, la experiencia y el mercado.
¿Qué pasa si la tasación del ARV sale baja?
El límite por ARV baja y, si se vuelve la prueba menor, el préstamo se reduce. Tendrás que poner más efectivo, reducir el alcance o renegociar el precio. En la prueba de estrés de esta guía, un ARV $60,000 más bajo recortó el préstamo en $28,000.
¿La regla del 70% es un requisito del prestamista?
No. Es una guía práctica de inversionistas para filtrar operaciones: no pagar más del 70% del ARV menos las reparaciones. Los prestamistas aplican sus propios porcentajes de compra, obra y ARV.
¿Los prestamistas usan el precio de compra o el valor actual?
Muchos basan el anticipo de compra en el menor entre el precio del contrato y el valor actual tasado. Si la tasación sale por debajo del precio, tu pago inicial sube.
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Cuéntanos sobre tu operación →Fuentes y notas de revisión
Trato de propósito comercial del crédito para comprar o mejorar una propiedad no ocupada por el dueño: CFPB, Regulación Z, 12 CFR 1026.3(a) y su interpretación oficial (en inglés). Los porcentajes y cargos de los ejemplos son ilustrativos y describen términos comúnmente publicados en préstamos privados con propósito comercial a octubre de 2026, no las guías de un solo prestamista. Toda la aritmética se revisó línea por línea.
Información educativa únicamente; no es una oferta, aprobación ni asesoría financiera, fiscal o legal. LoanFight no es un prestamista directo y no establece los términos finales del préstamo. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.