¿Cuáles son los requisitos para un préstamo fix and flip?
La mayoría de los prestamistas fix and flip piden una propiedad de inversión no ocupada por el dueño, un puntaje de crédito comúnmente de 620–680 o más, efectivo verificado para el pago inicial, el cierre y varios meses de costos de mantenimiento, un presupuesto de obra detallado y un ARV que respalde el préstamo. La experiencia sube el apalancamiento, pero los primerizos suelen ser elegibles. Los términos varían según el prestamista.
A diferencia de una hipoteca para vivienda, un préstamo de flip normalmente no te califica con ingresos W-2 ni con una relación deuda-ingreso personal. El prestamista evalúa un proyecto corto: el precio, el alcance, el valor después de reparaciones, tu colchón de efectivo, tu historial y la salida. Para la visión completa del producto, consulta la página del programa fix and flip.
Requisitos fix and flip de un vistazo
| Requisito | Rango común (varía según el prestamista) | Qué preguntar |
|---|---|---|
| Ocupación y propósito | Propiedad de inversión no ocupada por el dueño; préstamo con propósito comercial | ¿Mi salida (venta o renta) es elegible? |
| Puntaje de crédito | Mínimos comunes de ~620–680; mejor apalancamiento y precio a menudo desde 700 | ¿Qué nivel de puntaje aplica y qué puntaje usan? |
| Apalancamiento de compra | Hasta ~85–90% de la compra para inversionistas con experiencia; a menudo ~75–85% para primerizos | ¿Se basa en el precio o en el valor actual, el que sea menor? |
| Fondos de obra | Hasta el 100% del presupuesto aprobado, pagado en desembolsos | ¿Cómo se inspeccionan y pagan los desembolsos? |
| Tope sobre ARV | Préstamo total comúnmente ≤ ~70–75% del valor después de reparaciones | ¿Hay también un tope de préstamo sobre costo total? |
| Liquidez | Efectivo al cierre y, comúnmente, varios meses de intereses y costos de mantenimiento | ¿Qué hay que verificar y qué activos cuentan? |
| Experiencia | Por niveles según proyectos terminados en aproximadamente los últimos 24–36 meses | ¿Qué documentos prueban mi experiencia? |
| Plazo y precio | Solo intereses, comúnmente 6–18 meses (algunos hasta 24); comúnmente 1–3 puntos | ¿Cuáles son las condiciones de extensión e interés mínimo? |
| Prestatario | Normalmente una LLC u otra entidad con garantía personal | ¿Quién debe garantizar y qué documentos de la entidad necesitan? |
Un ARV fuerte no arregla un expediente débil en otros puntos. Una operación puede fallar por liquidez, título, condición de la propiedad, permisos o experiencia aunque el margen se vea excelente. La guía de ARV y préstamo sobre costo muestra cómo interactúan las pruebas de tamaño.
Puntaje e historial de crédito
No existe un mínimo para toda la industria. Muchos prestamistas privados ponen pisos de alrededor de 620–680, y el mejor apalancamiento y precio suelen reservarse para puntajes de 700 o más. Un puntaje más bajo normalmente significa menos apalancamiento, no un rechazo automático. Los evaluadores también miran pagos hipotecarios atrasados recientes, juicios o gravámenes abiertos, historial de bancarrota o ejecución hipotecaria, e incumplimientos previos en préstamos de inversión, que pueden pesar más que el puntaje.
Como los préstamos de flip son cortos y se basan en el activo, el crédito suele definir tu nivel, mientras que la experiencia y la liquidez definen hasta dónde llega ese nivel. Si tu puntaje está en el límite, comparte un rango cuando le cuentes a LoanFight sobre la operación en lugar de dar por hecho que aplica un número de publicidad.
Efectivo al cierre y liquidez
Los préstamos de flip casi nunca lo cubren todo. Planifica para:
- Pago inicial: la parte del precio que el prestamista no adelanta, por ejemplo 10%–15% con un apalancamiento de compra de 85%–90%, y más si manda el tope sobre ARV o el valor actual.
- Puntos y costos de cierre: comúnmente 1–3 puntos de originación más tasación, título, gastos legales, procesamiento y seguro.
- Costos de mantenimiento: intereses, impuestos, seguro, servicios y cuotas de HOA durante todo el proyecto. Muchos prestamistas quieren varios meses de pagos verificados en el banco.
- Capital de trabajo para desembolsos: la mayoría de los prestamistas reembolsan obra terminada, así que tú adelantas cada etapa antes de que se pague el desembolso. Consulta la guía de desembolsos.
- Contingencia: la retención normalmente cubre solo el presupuesto aprobado, no los sobrecostos.
Ejemplo práctico: cuánto efectivo debes demostrar
Supón una compra de $250,000, una obra de $60,000 y un ARV de $420,000. El prestamista ofrece el 85% de la compra, el 100% de la obra y un tope del 75% del ARV, con 2 puntos. Los demás costos de cierre, una contingencia del 10% y seis meses de costos de mantenimiento sin intereses son ilustrativos.
| Anticipo de compra: 85% × $250,000 | $212,500 |
| Retención de obra: 100% × $60,000 | $60,000 |
| Límite por costo | $272,500 |
| Límite por ARV: 75% × $420,000 | $315,000 |
| Préstamo máximo (el menor de los dos) | $272,500 |
| Préstamo sobre costo: $272,500 ÷ $310,000 | 87.9% |
| Pago inicial: $250,000 − $212,500 | $37,500 |
| Puntos de originación: 2% × $272,500 | $5,450 |
| Otros costos de cierre (ilustrativo) | $5,000 |
| Efectivo al cierre | $47,950 |
| Contingencia: 10% × $60,000 | $6,000 |
| Impuestos, seguro, servicios: 6 × $800 (ilustrativo) | $4,800 |
| Liquidez a planificar, antes de intereses | $58,750 |
Intereses: cada 1% de interés anual sobre los $272,500 totalmente desembolsados cuesta unos $227 al mes ($272,500 × 1% ÷ 12). Multiplícalo por la tasa real y los meses que esperas mantener la propiedad, y súmalo a los $58,750. Si el prestamista además pide reservas de intereses en fondos verificados, ese dinero debe estar en el banco al cierre, no solo en tu plan.
¿Quieres comparar tus números con programas reales?
Comparte el precio, el presupuesto de obra, el ARV estimado, tu rango de crédito y tu experiencia. LoanFight revisa el caso y luego te conecta con un socio prestamista adecuado.
Cuéntanos sobre tu operación →Propiedad, alcance de obra y respaldo del ARV
La mayoría de los programas de flip se enfocan en propiedades residenciales de una a cuatro unidades; los condominios, townhomes y multifamiliares pequeños suelen aceptarse, mientras que propiedades rurales, de uso mixto, terrenos y proyectos estructurales pesados pueden necesitar otro programa o un préstamo de construcción. Los prestamistas quieren:
- Un alcance de obra detallado: cada oficio con su costo, para que el prestamista arme el calendario de desembolsos y juzgue si el presupuesto encaja con el ARV.
- Un ARV respaldado por comparables: una tasación o valuación “sujeta a” la obra planeada, basada en ventas cercanas de casas renovadas. Mira cómo se fija el ARV.
- Permisos y un contratista calificado cuando la obra lo requiera; algunos prestamistas revisan al contratista o exigen un contratista general en obras grandes.
- Prácticas seguras con plomo en casas anteriores a 1978: las reglas federales de la EPA generalmente exigen empresas certificadas para trabajos que alteren superficies pintadas.
Entidad, garantía y propósito comercial
Muchos prestamistas cierran los préstamos de flip a nombre de una LLC u otra entidad, con documentos operativos, constancia de vigencia y una garantía personal de los dueños principales. El préstamo debe tener propósito comercial: no puedes vivir en la propiedad. El crédito para comprar o mejorar una propiedad no ocupada por el dueño es, en general, crédito con propósito comercial según 12 CFR 1026.3(a), así que estos préstamos no usan los formularios de consumo Loan Estimate y Closing Disclosure. Pide en su lugar una hoja de términos por escrito y detallada, y compara las ofertas línea por línea.
Documentos que conviene preparar
- Contrato de compra y datos de la propiedad
- Presupuesto de obra detallado y alcance, con cotizaciones de contratistas si las tienes
- Tu estimado de ARV con ventas comparables de casas renovadas
- Estados de cuenta para el pago inicial, el cierre y las reservas
- Historial: declaraciones de cierre, escrituras o fotos de proyectos anteriores (si no tienes, mira la guía para tu primer flip)
- Documentos de la entidad: acta constitutiva, acuerdo operativo, EIN y constancia de vigencia
- Identificación y autorización de crédito de cada garante
- Cotización de seguro (a menudo de riesgo del constructor o de propiedad vacía)
- Plan de salida: precio y tiempo de venta, o los números de renta y de un refinanciamiento DSCR
Requisitos fix and flip: preguntas frecuentes
¿Qué puntaje de crédito necesito para un préstamo fix and flip?
Muchos prestamistas privados ponen mínimos de alrededor de 620 a 680, y el mejor apalancamiento y precio suelen reservarse para 700 o más. Algunos aceptan puntajes más bajos con menos apalancamiento. La experiencia y la liquidez suelen pesar tanto como el puntaje.
¿Los prestamistas fix and flip revisan ingresos o DTI?
Normalmente no como lo hace una hipoteca para vivienda. La mayoría de los prestamistas con propósito comercial califican la operación, tu crédito, tu efectivo verificado y tu experiencia en lugar de ingresos W-2 o una relación deuda-ingreso personal. Algunos sí preguntan por otras deudas y por la liquidez.
¿Cuánto efectivo necesito para un préstamo fix and flip?
Planifica el pago inicial, los puntos y costos de cierre, los costos de mantenimiento de todo el proyecto y una contingencia. En el ejemplo de esta página, una compra de $250,000 con una obra de $60,000 necesita unos $47,950 al cierre y unos $58,750 de liquidez antes de intereses.
¿Puedo vivir en la propiedad durante el flip?
No. Los préstamos fix and flip son préstamos con propósito comercial para propiedades de inversión no ocupadas por el dueño. Si vas a vivir en la casa, compara préstamos de renovación para vivienda propia como FHA 203(k) o HomeStyle.
¿Necesito una LLC para un préstamo fix and flip?
Muchos prestamistas prefieren o exigen una LLC u otra entidad con garantía personal, y algunos también prestan a personas físicas para compras de inversión. Las reglas sobre la entidad varían según el prestamista y el estado.
¿Qué tipos de propiedad califican?
Comúnmente propiedades residenciales de una a cuatro unidades, a menudo incluidos condominios y townhomes. Las propiedades rurales, de uso mixto, terrenos, obras estructurales pesadas y construcciones desde cero pueden necesitar otro programa. Pregúntale al prestamista antes de firmar un contrato.
Compara los requisitos con tu flip real
Con la dirección de la propiedad, el precio, el presupuesto de obra, el ARV estimado y tu rango de crédito basta para empezar. Puedes explorar opciones sin dar tu número de Seguro Social en el formulario inicial de LoanFight.
Cuéntanos sobre tu operación →Fuentes y notas de revisión
Trato de propósito comercial del crédito para comprar o mejorar una propiedad no ocupada por el dueño: CFPB, Regulación Z, 12 CFR 1026.3(a) y su interpretación oficial (en inglés). Reglas de la EPA sobre renovación segura con plomo: EPA, programa de Renovación, Reparación y Pintura (en inglés). Los rangos describen términos comúnmente publicados en préstamos privados con propósito comercial a octubre de 2026; no son las guías de un solo prestamista ni una oferta de LoanFight. La aritmética del ejemplo se revisó línea por línea.
Información educativa únicamente; no es una oferta, aprobación ni asesoría financiera, fiscal o legal. LoanFight no es un prestamista directo y no establece los términos finales del préstamo. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.