En Nueva Jersey el vendedor paga la tarifa de transferencia y, en ventas de más de $1 millón, el "impuesto de mansión" graduado; el comprador paga los cargos del prestamista, el título, las inspecciones y los prepagos, además del pago inicial.
¿Quién paga los costos de cierre en Nueva Jersey?
Cada parte paga sus propios costos. Con la ley actual de Nueva Jersey, el vendedor paga la tarifa estatal de transferencia y, en ventas de más de $1,000,000, la tarifa de porcentaje graduado (el "impuesto de mansión"), que desde el 10 de julio de 2025 va del 1% al 3.5% de todo el precio. El comprador paga cargos del prestamista, seguro de título, inspecciones, cargos de registro e impuestos y seguro prepagados. Tu Estimación de Préstamo muestra los costos del comprador.
Impuesto de mansión en Nueva Jersey 2026: tasas, umbral y quién paga
El "impuesto de mansión" de Nueva Jersey se llama oficialmente Graduated Percent Fee (tarifa de porcentaje graduado) y es un suplemento de la tarifa de transferencia. La ley P.L. 2025, c. 69 lo cambió de dos formas, vigente desde el 10 de julio de 2025: el 1% fijo pasó a una tasa graduada y la responsabilidad legal pasó del comprador al vendedor. La División de Impuestos aplica las nuevas reglas a escrituras presentadas al condado para registro desde el 10 de julio de 2025.
| Precio de venta (contraprestación total) | Tasa sobre todo el precio | Ejemplo |
|---|---|---|
| $1,000,000 o menos | Ninguna | — |
| Más de $1,000,000 hasta $2,000,000 | 1% | $1,500,000 → $15,000 |
| Más de $2,000,000 hasta $2,500,000 | 2% | $2,200,000 → $44,000 |
| Más de $2,500,000 hasta $3,000,000 | 2.5% | $2,750,000 → $68,750 |
| Más de $3,000,000 hasta $3,500,000 | 3% | $3,200,000 → $96,000 |
| Más de $3,500,000 | 3.5% | $4,000,000 → $140,000 |
- No es marginal. La tasa se aplica a todo el precio. Una venta de $2,000,000 paga 1% ($20,000), pero una venta apenas por encima de $2,000,000 paga 2% de todo el precio (unos $40,000). Si el precio está cerca de un límite, pide a tu abogado que revise los números.
- Qué propiedades: residencial Clase 2, fincas Clase 3A con vivienda, propiedad comercial Clase 4A y unidades de cooperativa. Están exentas las compras por una organización exenta bajo la sección 501(c)(3) y ciertas transferencias por fusión.
- El contrato puede repartir el costo. La División de Impuestos dice que si comprador y vendedor acuerdan otra cosa en su contrato, es un acuerdo legal privado; al Estado solo le importa que la tarifa se pague antes de registrar la escritura. Consulta a tu abogado antes de firmar.
- Antes del 10 de julio de 2025: el comprador pagaba un 1% fijo en ventas de más de $1,000,000. Un contrato firmado antes de esa fecha podía pagar la tasa más alta, con una vía de reembolso para algunos vendedores; esa ventana se cerró para escrituras registradas después del 15 de noviembre de 2025.
Tarifa de transferencia de Nueva Jersey (la paga el vendedor)
Toda venta en Nueva Jersey también paga la tarifa de transferencia normal (realty transfer fee), que el condado cobra al registrar la escritura. La División de Impuestos dice que el vendedor es el responsable legal. En ventas de más de $350,000 la tarifa se cobra por tramos del precio:
| Parte del precio | Tarifa por cada $500 |
|---|---|
| Primeros $150,000 | $2.90 |
| Más de $150,000 hasta $200,000 | $4.25 |
| Más de $200,000 hasta $550,000 | $4.80 |
| Más de $550,000 hasta $850,000 | $5.30 |
| Más de $850,000 hasta $1,000,000 | $5.80 |
| Más de $1,000,000 | $6.05 |
Las ventas más pequeñas (hasta $350,000) usan tasas menores: $2.00, $3.35 y $3.90 por cada $500. Los vendedores que califican como personas mayores (62 años o más), ciegas o con discapacidad, y la vivienda de ingresos bajos y moderados, tienen tasas reducidas, y algunas transferencias están totalmente exentas, como entre cónyuges o entre padres e hijos. En una venta de $650,000 la tarifa es de $5,715 (ver el ejemplo práctico).
Lista de costos de cierre en Nueva Jersey: quién suele pagar qué
La ley define quién paga las tarifas estatales de transferencia. Casi todo lo demás sigue la costumbre y tu contrato, así que úsalo como punto de partida, no como regla.
| Costo | Quién paga | Notas |
|---|---|---|
| Tarifa de transferencia (realty transfer fee) | Vendedor | El vendedor es el responsable legal; se cobra al registrar la escritura |
| Tarifa de porcentaje graduado ("impuesto de mansión"), más de $1 millón | Vendedor | Para escrituras presentadas desde el 10 de julio de 2025; antes el comprador pagaba el 1% |
| Certificado de cumplimiento de alarmas de humo | Vendedor (dueño) | Obligatorio antes de vender una vivienda de una o dos familias; lo emite el municipio |
| Inspección municipal de reventa o certificado de ocupación | Varía | Solo donde el municipio lo exige; las reglas y cargos varían |
| Pago de la hipoteca y gravámenes del vendedor | Vendedor | Se paga con el dinero de la venta |
| Cargos del prestamista (originación, tasación, informe de crédito) | Comprador | Aparecen en tu Estimación de Préstamo; compara prestamistas |
| Seguro de título (póliza del prestamista) | Comprador | Tu prestamista lo exige en una compra financiada; cargo único al cierre |
| Búsqueda de título, cierre y cargos de registro | Normalmente el comprador | Aparecen en la Estimación de Préstamo; algunos servicios de título se pueden comparar |
| Inspección de la casa, agrimensura, termitas, radón, pozo o pozo séptico | Normalmente el comprador | Inspecciones que el comprador pide para protegerse; manda el contrato |
| Abogado | Cada parte | Cada parte paga al abogado que contrata |
| Depósitos de plica (escrow) para impuestos y seguro de la casa | Comprador | Los fija el prestamista; los depósitos de impuestos en NJ pueden ser grandes |
| Interés prepagado y primer año de seguro de la casa (y de inundación) | Comprador | Seguro de inundación solo si el prestamista lo exige o tú lo eliges |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Compartido | Se ajusta al cierre para que cada parte pague los días en que es dueña |
Los cargos de registro de la escritura y la hipoteca los fija la ley y los cobra el secretario del condado; tu agente de cierre los detalla. Quién paga cada cosa puede cambiar por contrato.
Revisión de abogado y seguro de título en NJ
Revisión de abogado: tres días hábiles
Si un agente con licencia de bienes raíces prepara el contrato de compraventa, Nueva Jersey exige una cláusula de revisión de abogado: el comprador y el vendedor tienen tres días hábiles desde la entrega del contrato firmado por todos para consultar a un abogado, que puede proponer cambios o anular el contrato. Muchos compradores y vendedores en Nueva Jersey contratan abogado, y cada parte paga el suyo.
Búsqueda de título y seguro de título
Antes del cierre, una búsqueda de título confirma que el vendedor puede transferir un título limpio, sin gravámenes ni sentencias pendientes. Si financias la compra, tu prestamista te exigirá comprar un seguro de título, un cargo único al cierre. Los cargos de título aparecen en la parte de "servicios que puedes comparar" de tu Estimación de Préstamo, así que pide cotización a más de una compañía de título.
Impuestos prepagados, seguro y plica (escrow) en Nueva Jersey
Los impuestos a la propiedad en Nueva Jersey son altos, así que la cuenta de plica suele ser uno de los mayores costos del comprador. Al cierre, el prestamista normalmente cobra algunos meses de impuestos y seguro de la casa como depósito inicial, más el primer año de seguro y el interés prepagado. Los impuestos también se prorratean entre comprador y vendedor hasta la fecha de cierre.
Busca el impuesto de tu municipio con nuestra calculadora de impuestos a la propiedad de NJ. Si la casa está en zona de inundación, el prestamista exigirá seguro de inundación; revisa el mapa en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA.
Cómo bajar los costos de cierre en Nueva Jersey
- Compara Estimaciones de Préstamo. Los prestamistas deben darte una Estimación de Préstamo dentro de tres días hábiles de tu solicitud. Compara dos o tres con nuestra herramienta para comparar Estimaciones de Préstamo.
- Pide un crédito del vendedor. El vendedor puede aceptar pagar parte de tus costos de cierre, hasta el límite de tu programa de préstamo.
- Considera un crédito del prestamista. Una tasa un poco más alta puede venir con un crédito para costos de cierre. Compara el costo total durante los años que piensas tener el préstamo.
- Usa ayuda para el pago inicial. La ayuda de NJHMFA puede usarse para el pago inicial y los costos de cierre, pero no para costos que normalmente paga el vendedor. Mira la guía para compradores primerizos en NJ.
- Compara servicios de título y cierre donde tu Estimación de Préstamo diga que puedes.
- Planea tu efectivo total. Nuestra guía de efectivo para el cierre explica cada parte.
Ejemplo práctico: costos de cierre de una casa en Nueva Jersey
Lado del comprador: casa de $650,000 con 10% de pago inicial
Las tarifas de transferencia usan las tasas publicadas por Nueva Jersey. Los montos del prestamista, título y seguro son supuestos ilustrativos, no cotizaciones; tu Estimación de Préstamo mostrará tus números reales.
| Pago inicial (10% de $650,000) | $65,000.00 |
| Monto del préstamo ($650,000 − $65,000) | $585,000.00 |
| Tarifa de transferencia de NJ (la paga el vendedor) | $0.00 |
| Impuesto de mansión (el precio no supera $1,000,000 y lo paga el vendedor) | $0.00 |
| Cargos del prestamista (supuesto ilustrativo) | $6,000.00 |
| Título, cierre, registro y abogado (supuesto ilustrativo) | $5,000.00 |
| Depósito de impuestos: 3 meses de un impuesto anual supuesto de $14,000 | $3,500.00 |
| Primer año de seguro de la casa (supuesto: $1,800) | $1,800.00 |
| Efectivo estimado para el cierre en este ejemplo | $81,300.00 |
Lado del vendedor: tarifas de transferencia a $650,000, $1,000,000 y $1,200,000
| Precio de venta | Tarifa de transferencia | Impuesto de mansión | Total del vendedor |
|---|---|---|---|
| $650,000 | $5,715 | $0 | $5,715 |
| $1,000,000 | $9,575 | $0 | $9,575 |
| $1,200,000 | $11,995 | $12,000 (1%) | $23,995 |
$650,000: $150,000 × $2.90/$500 ($870) + $50,000 × $4.25/$500 ($425) + $350,000 × $4.80/$500 ($3,360) + $100,000 × $5.30/$500 ($1,060) = $5,715. A $1,200,000, los mismos tramos más $300,000 × $5.30, $150,000 × $5.80 y $200,000 × $6.05 por cada $500 dan $11,995, y el impuesto de mansión suma 1% de $1,200,000 ($12,000). Tu abogado o compañía de título confirma las tarifas exactas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto de mansión en Nueva Jersey en 2026?
El vendedor. Para escrituras presentadas para registro desde el 10 de julio de 2025, la ley de Nueva Jersey pone la responsabilidad legal de la tarifa de transferencia y de la tarifa de porcentaje graduado (el "impuesto de mansión") en el vendedor. Antes, el 1% sobre ventas de más de $1 millón lo pagaba el comprador. Un contrato puede cambiar quién paga en la práctica, pero es un acuerdo privado que debe revisar tu abogado.
¿Cuánto es el impuesto de mansión en NJ?
Aplica cuando el precio supera $1,000,000: 1% hasta $2,000,000, 2% hasta $2,500,000, 2.5% hasta $3,000,000, 3% hasta $3,500,000 y 3.5% por encima de $3,500,000. La tasa se aplica a todo el precio, no solo a la parte sobre $1 millón, así que una venta de $2,750,000 paga $68,750.
¿El comprador paga tarifa de transferencia en Nueva Jersey?
No por ley. La División de Impuestos de NJ dice que el vendedor es el responsable legal de la tarifa de transferencia y de la tarifa de porcentaje graduado. El comprador paga sus propios costos, como cargos del prestamista, seguro de título, inspecciones e impuestos y seguro prepagados.
¿Qué es el período de revisión de abogado en Nueva Jersey?
Cuando un agente con licencia de bienes raíces prepara el contrato de compraventa, debe incluir una cláusula de revisión de abogado. El comprador y el vendedor tienen tres días hábiles desde la entrega del contrato firmado por todos para consultar a un abogado, que puede proponer cambios o anular el contrato.
¿Quién paga el seguro de título en Nueva Jersey?
Si financias la compra, tu prestamista exigirá un seguro de título, que es un cargo único pagado al cierre, normalmente por el comprador. La prima y los cargos de título aparecen en tu Estimación de Préstamo y en tu Declaración de Cierre, así que pide cotizaciones y compara.
¿Cuánto efectivo necesito para cerrar una casa en Nueva Jersey?
Tu pago inicial más los costos de cierre y los prepagos: cargos del prestamista, cargos de título y cierre, cargos de registro y los primeros depósitos para impuestos y seguro. Los impuestos a la propiedad en Nueva Jersey son altos, así que el depósito de impuestos puede ser grande. Tu Estimación de Préstamo muestra el efectivo estimado para el cierre.
¿El vendedor puede pagar mis costos de cierre en Nueva Jersey?
Con frecuencia, sí. Un crédito del vendedor puede cubrir parte de tus costos de cierre si tu contrato lo incluye y tu programa de préstamo permite ese monto. Los créditos del prestamista y la ayuda para el pago inicial de NJHMFA también ayudan, pero la ayuda de NJHMFA no puede pagar costos que normalmente paga el vendedor.
¿Nueva Jersey exige un certificado de alarmas de humo para vender una casa?
Sí. El Código Uniforme de Incendios de NJ exige un certificado de cumplimiento de alarmas de humo antes de vender, alquilar o cambiar la ocupación de una vivienda de una o dos familias. El dueño lo obtiene del municipio y vale por seis meses. Algunos municipios también exigen su propia inspección de reventa o certificado de ocupación.
Fuentes
Tarifa de transferencia y tarifa de porcentaje graduado: División de Impuestos de NJ, Realty Transfer Fee; memorando de la División sobre P.L. 2025, c. 69 (2 de julio de 2025); aclaración sobre la tarifa de porcentaje graduado (9 de julio de 2025); formulario RTF-1EE; preguntas frecuentes RTF. Revisión de abogado y seguro de título: guía para comprar casa del Departamento de Banca y Seguros de NJ. Certificado de alarmas de humo: Departamento de Asuntos Comunitarios de NJ. Mapas de inundación: FEMA. Documentos del préstamo: CFPB, Estimación de Préstamo y Declaración de Cierre.
Información educativa solamente; no es asesoría legal, fiscal ni financiera, ni una oferta de préstamo. LoanFight no es un prestamista, un bufete de abogados ni una compañía de título. Las tarifas y reglas cambian; confírmalas con tu abogado y tu compañía de título.
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