Efectivo para el cierre = pago inicial + costos de cierre + prepagados y escrow − el dinero que ya pagaste y los créditos que recibes.
¿Cuánto pago inicial necesitas?
El pago inicial (o enganche) es la parte del precio que pagas tú. El préstamo cubre el resto. Un pago inicial más grande significa un préstamo más pequeño. El mínimo depende del tipo de préstamo y de tu situación. Estos son mínimos publicados típicos, no una promesa de que vas a calificar:
| Tipo de préstamo | Pago inicial mínimo típico | En una casa de $350,000 |
|---|---|---|
| Convencional | Desde 3% para primeros compradores elegibles; muchas veces 5% o más para los demás | $10,500 (3%) o $17,500 (5%) |
| FHA (Administración Federal de Vivienda) | 3.5% con puntaje de 580 o más (10% con 500–579) | $12,250 |
| VA (Departamento de Asuntos de Veteranos) | $0 para prestatarios elegibles con derecho completo | $0 |
| USDA (Departamento de Agricultura) | $0 en zonas rurales elegibles, dentro de los límites de ingresos | $0 |
| Préstamos para inversionistas (como DSCR) | Normalmente 15%–25% o más; desde 15% con programas selectos (puntaje de 700+, préstamos hasta $1 millón) | $52,500 (15%) o más |
Las reglas cambian según el crédito, el tipo de propiedad y el prestamista. La lección 5 explica cada tipo de préstamo con palabras sencillas.
El dilema del seguro hipotecario
Si das menos del 20% en un préstamo convencional, normalmente pagas seguro hipotecario privado (PMI). El PMI protege al prestamista, no a ti. Sube tu pago mensual, pero por lo general puedes pedir que lo quiten cuando acumules suficiente plusvalía (equity). Los préstamos FHA tienen su propio seguro hipotecario: una prima inicial de 1.75% del préstamo más una prima anual que se paga cada mes.
La decisión es fácil de explicar y difícil de tomar. Un pago inicial pequeño te permite comprar antes, pero cuesta más cada mes. Un pago inicial grande baja la mensualidad, pero puede dejarte sin ahorros. Guarda suficiente dinero para emergencias y para las reservas que pida tu préstamo.
¿Qué incluyen los costos de cierre y los prepagados?
Los costos de cierre son las tarifas para hacer el préstamo y traspasar la casa. Normalmente suman unos pocos puntos porcentuales del precio, y cambian mucho según el estado, el tipo de préstamo y el prestamista. Suelen incluir:
- Tarifas del prestamista, como originación o suscripción (y puntos, si decides pagarlos).
- Tarifas de terceros: tasación, reporte de crédito, seguro de título y la compañía de cierre o escrow.
- Tarifas del gobierno: registro y, en algunos estados, impuestos de traspaso.
Los prepagados y el escrow no son tarifas. Son tus propias cuentas pagadas por adelantado: el primer año del seguro de la casa, algunos meses de impuestos y seguro que se depositan en una cuenta de escrow, y el interés desde el día del cierre hasta fin de mes.
Tu Loan Estimate muestra estos costos dentro de 3 días hábiles después de solicitar. Tu Closing Disclosure muestra las cifras finales al menos 3 días hábiles antes del cierre. La lección 7 te enseña a leerlo.
Dinero que reduce tu efectivo para el cierre
- Depósito de buena fe (earnest money): lo pagas cuando el vendedor acepta tu oferta. Se guarda en escrow y se te acredita en el cierre.
- Créditos del vendedor: el vendedor acepta pagar parte de tus costos de cierre. Cada programa limita cuánto puede pagar el vendedor.
- Créditos del prestamista: el prestamista paga algunos costos a cambio de una tasa de interés más alta. Pregunta cuánto te cuesta ese cambio con el tiempo.
- Dinero de regalo: dinero de familiares, normalmente con una carta de regalo firmada. Las reglas varían, y los préstamos de inversión normalmente no lo permiten.
Las reservas son otra cosa. Son ahorros que debes seguir teniendo después del cierre, muchas veces contados en meses de pagos de la casa. Algunos préstamos no piden ninguna. Otros piden varios meses.
Qué forma el efectivo para el cierre (ejemplo de $350,000)
Lo que debes en el cierre: $31,000 en total
Cómo se paga
- Pago inicial
- Costos de cierre
- Prepagados y escrow / crédito del vendedor
- Depósito de buena fe (ya pagado)
- Efectivo que llevas
Ejemplo: una casa de $350,000 con 5% de pago inicial
| Pago inicial (5% × $350,000) | $17,500 |
| Costos de cierre (ilustrativo: 3% × $350,000) | + $10,500 |
| Prepagados y escrow (ilustrativo) | + $3,000 |
| Total a pagar en el cierre | $31,000 |
|---|---|
| Depósito de buena fe ya pagado | − $5,000 |
| Crédito del vendedor | − $4,000 |
| Efectivo para el cierre | $22,000 |
La cuenta: $17,500 + $10,500 + $3,000 − $5,000 − $4,000 = $22,000. El préstamo sería $350,000 − $17,500 = $332,500. Contando el depósito de buena fe, este comprador pone $27,000 de su propio dinero en la compra. Estos costos son solo un ejemplo; los reales cambian según el estado, el préstamo y el prestamista. Prueba tus propios números con nuestras calculadoras hipotecarias.
Qué significa para ti
Ahorra para algo más que el pago inicial. Planea los costos de cierre, los prepagados y un colchón para después de mudarte. Luego revisa si un programa con menor pago inicial, un crédito del vendedor o un regalo familiar puede cubrir la diferencia. Tu presupuesto mensual también importa: la lección 3 sobre el DTI muestra cuánto pago pueden permitir los prestamistas.
Errores que debes evitar
- Ahorrar solo para el pago inicial y olvidar los costos de cierre y los prepagados.
- Mover o depositar sumas grandes sin comprobantes. Los prestamistas preguntan de dónde salió el dinero.
- Vaciar tus ahorros para dar más de inicial y quedarte sin nada para reparaciones o reservas.
- Creer que el crédito del vendedor puede ser de cualquier tamaño. Los programas lo limitan.
- Enviar una transferencia siguiendo instrucciones de un correo sin llamar a un número conocido para confirmarla.
Palabras clave
- Pago inicial
- Costos de cierre
- Prepagados
- Escrow
- Depósito de buena fe
- Crédito del vendedor
- Reservas
- PMI
Ver el glosario hipotecario completo →
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa sin pago inicial?
Sí, si calificas para un préstamo VA (veteranos y militares elegibles con derecho completo) o un préstamo USDA (zonas rurales elegibles y límites de ingresos). Aun así, normalmente necesitas algo de efectivo para el depósito de buena fe, la tasación y los costos de cierre, a menos que créditos del vendedor u otros los cubran.
¿Los costos de cierre son parte del pago inicial?
No. El pago inicial se aplica al precio de la casa. Los costos de cierre pagan el préstamo y la compraventa, como la tasación, el trabajo del título y las tarifas de registro del gobierno. Necesitas efectivo para ambos, además de los gastos prepagados y el escrow.
¿Un familiar me puede regalar dinero para el pago inicial?
Muchas veces sí, si es una casa donde vas a vivir. Muchos programas aceptan regalos documentados de familiares con una carta de regalo firmada. Las reglas cambian según el tipo de préstamo, y los préstamos para propiedades de inversión normalmente no los permiten, así que pregunta antes de mover dinero.
¿Cuándo sabré mi efectivo exacto para el cierre?
Tu Loan Estimate, que recibes dentro de 3 días hábiles después de solicitar, muestra un estimado. Tu Closing Disclosure, que recibes al menos 3 días hábiles antes del cierre, muestra la cifra final. Compara los dos y pregunta por cualquier cambio grande.
Fuentes
- Fannie Mae: opciones de 97% de préstamo sobre valor (3% de inicial, en inglés)
- HUD: Manual de políticas de vivienda unifamiliar FHA 4000.1 (en inglés)
- VA: Préstamos para compra (en inglés)
- USDA Desarrollo Rural: Programa de préstamos garantizados (en inglés)
- CFPB: ¿Cuándo puedo quitar el PMI de mi préstamo? (en inglés)
- CFPB: Guía del Loan Estimate (en inglés)
- CFPB: Comprar una casa (en inglés)
¿Listo para ver qué te conviene?
Cuéntanos el rango de precio, cuánto tienes ahorrado y dónde quieres comprar. LoanFight revisa tu situación y te conecta con un socio prestamista cuyos programas podrían encajar contigo. Lo que sigue: la lección 6, de la preaprobación al cierre.
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