Calcula el pago de tu préstamo comercial
Cambia cualquier dato y el estimado se actualiza al instante. Los valores predeterminados muestran una propiedad de $400,000 con 25% de pago inicial, un plazo de 10 años amortizado a 25 años y una tasa ilustrativa de 6.5%.
Los resultados son estimados para un préstamo con tasa fija. Los términos comerciales varían mucho según el prestamista, el tipo de propiedad y el prestatario.
Cómo funciona cada dato
Precio de compra y pago inicial
El préstamo es el precio menos tu pago inicial. Los prestamistas comerciales suelen prestar hasta un 75% u 80% del valor, así que la calculadora te avisa si el LTV pasa de 80%. Los programas para negocios que ocupan la propiedad, como los préstamos SBA, pueden financiar más, pero son productos aparte.
Plazo frente a amortización
Esta es la gran diferencia con un préstamo para vivienda. La amortización define el pago, como si el préstamo se pagara en, por ejemplo, 25 años. El plazo es cuándo vence de verdad el préstamo, a menudo en 5, 7 o 10 años. Al vencimiento hay que pagar el saldo restante, llamado balloon, normalmente refinanciando o vendiendo. Si el plazo es igual a la amortización, no hay balloon.
Solo intereses
Marca la casilla para que cada pago sea solo de intereses. El pago baja, pero el saldo nunca disminuye, así que el balloon es igual al monto completo del préstamo.
Impuestos, seguro y cuotas
Se ingresan por año (impuestos, seguro) o por mes (cuotas). Se suman para mostrar el costo mensual completo; muchos préstamos comerciales no los cobran en escrow, pero igual tienes que pagarlos.
Pago adicional a capital
Un pago adicional a capital cada mes reduce el balloon y los intereses pagados durante el plazo. La calculadora muestra ambos.
Lo que supone la calculadora
- Tasa fija durante todo el plazo, con pagos mensuales.
- Pago = el pago amortizado estándar según el período de amortización, o préstamo × tasa ÷ 12 si es de solo intereses.
- Balloon = el saldo programado después del último pago del plazo.
- Sin seguro hipotecario y sin cargo inicial de programa.
- Advertencia por encima de 80% de LTV.
Ejemplo práctico: balloon a 10 años con amortización a 25
Monto del préstamo: $400,000 − $100,000 de pago inicial = $300,000, un LTV de 75%.
Capital e intereses: $300,000 al 6.5% amortizado a 25 años = $2,025.62 al mes.
Impuestos y seguro: $500.00 + $166.67.
Costo mensual total: $2,025.62 + $500.00 + $166.67 = $2,692.29, que se muestra como $2,692.
Balloon: después de 120 pagos el saldo es de unos $232,534, y durante el plazo se han pagado unos $175,609 de intereses.
Con $100 adicionales al mes: el balloon baja a unos $215,694 y los intereses del plazo bajan unos $4,840.
Con un plazo de 5 años y la misma amortización, el balloon queda en unos $271,686. Con solo intereses el pago baja a $1,625.00 ($300,000 × 6.5% ÷ 12), pero al vencimiento se deben los $300,000 completos.
Cómo prepararte para el balloon
El balloon no es una penalidad, pero sí es una fecha límite. Antes de que termine el plazo tendrás que refinanciar, vender o pagar el saldo. Si las tasas no cambian cuando refinancies, el saldo de $232,534 repartido en los 15 años que quedan del calendario original mantiene el pago en $2,025.62. Si la nueva tasa es 8%, el mismo saldo a 15 años cuesta unos $2,222.22 al mes, unos $197 más.
En ese momento el prestamista también volverá a evaluar los ingresos y el valor de la propiedad, así que una tasación más baja o rentas más débiles pueden reducir lo que puedes refinanciar. Prueba en la calculadora un plazo más corto, un LTV más bajo o pagos adicionales a capital para ver qué margen tendrías.
¿Planeas una compra o refinanciamiento comercial?
Cuéntale a LoanFight sobre la propiedad, sus ingresos y el financiamiento que necesitas. Te conectamos con socios prestamistas que trabajan con ese tipo de propiedad.
Cuéntanos sobre tu operación →Qué incluye la calculadora y qué no
Incluye: pago amortizado o de solo intereses, impuestos, seguro, cuotas, LTV, intereses pagados durante el plazo, el saldo y la fecha del balloon, y el efecto de los pagos adicionales a capital.
No incluye: la cobertura del servicio de la deuda (usa la calculadora DSCR para propiedades de alquiler), el ingreso operativo neto, tasas ajustables o que se reajustan, penalidades por pago anticipado o yield maintenance, cargos de originación, reservas, ni la tasa que obtendrás al refinanciar el balloon.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora comercial
¿Qué es un pago balloon en un préstamo comercial?
Es el saldo pendiente que vence cuando el plazo termina antes de que el préstamo se amortice por completo. Un plazo de 10 años con amortización a 25 deja un saldo grande en el año 10 que hay que refinanciar o pagar.
¿Cuál es la diferencia entre plazo y amortización?
La amortización es el calendario con el que se calcula el pago. El plazo es el tiempo hasta que vence el préstamo. Cuando el plazo es más corto, vence un balloon.
¿Cómo afecta la opción de solo intereses al balloon?
Con pagos de solo intereses no se paga capital, así que el balloon es igual al préstamo original, a menos que hagas pagos adicionales a capital.
¿Qué LTV permiten los prestamistas comerciales?
Depende del prestamista y del tipo de propiedad, pero los préstamos comerciales convencionales suelen llegar hasta un 75% u 80%. La calculadora avisa por encima de 80%.
¿Calcula el DSCR?
No. Los prestamistas comerciales suelen comparar el ingreso operativo neto con el servicio anual de la deuda. Usa el pago de esta calculadora en esa comparación, o la calculadora DSCR para alquileres de 1 a 4 unidades.
¿Puedo evitar el balloon?
Pon el plazo igual a la amortización para modelar un préstamo totalmente amortizado. Algunos prestamistas ofrecen esa estructura; muchos préstamos comerciales se hacen con balloon.
Fuentes
- CFPB: ¿Qué es un pago balloon y cuándo se permite? (en inglés) — cómo funcionan los préstamos con balloon.
- CFPB: Regulación Z §1026.3, transacciones exentas (en inglés) — el crédito con fines comerciales generalmente queda fuera de las reglas hipotecarias para consumidores.
Estimado educativo. LoanFight no es un prestamista, no toma decisiones de crédito y no establece los términos del préstamo. La tasa de interés predeterminada es solo un ejemplo, no una cotización. Tu socio prestamista te dará las cifras reales en un Loan Estimate.