Calcula tu pago FHA
Cambia cualquier dato y el estimado se actualiza al instante. Los valores predeterminados muestran una compra de $400,000 con el pago inicial mínimo de 3.5% y una tasa ilustrativa de 6.5%.
Los resultados son estimados para un préstamo FHA de compra con tasa fija. El seguro hipotecario FHA no depende de tu puntaje de crédito, por eso no hay un campo de puntaje.
Cómo funciona cada dato
Precio y pago inicial
El préstamo base es el precio menos tu pago inicial, y el LTV es el préstamo base dividido entre el precio. El mínimo de FHA es 3.5% de pago inicial (96.5% de LTV) para quienes califican en ese nivel, así que la calculadora te avisa si ingresas menos. El pago inicial también decide dos cosas del MIP: qué tasa anual aplica y si la prima dura 11 años o toda la vida del préstamo.
Tasa de interés y plazo
El capital y los intereses se calculan sobre el préstamo total, es decir, el préstamo base más la prima inicial financiada. El plazo cuenta dos veces: define la amortización, y los préstamos de 15 años o menos tienen una tabla de MIP anual más baja. La tasa de 6.5% es solo un ejemplo, no una cotización.
Sin campo de puntaje de crédito
El seguro hipotecario FHA no se calcula según el crédito. La prima es la misma con 580 que con 780, y por eso FHA puede costar menos que el PMI convencional para quienes tienen puntajes más bajos. El crédito sí influye en si calificas y en la tasa que te ofrecen.
Impuestos, seguro y HOA
Ingresa el impuesto anual a la propiedad y la prima anual del seguro de la vivienda; la calculadora divide cada uno entre 12. En una compra, usa el impuesto que tendrá la propiedad después de la venta, no la factura del vendedor si se espera una nueva tasación o un cambio de exención. La cuota HOA se ingresa por mes. Estos tres conceptos normalmente se pagan dentro de la mensualidad mediante una cuenta de depósito en garantía (escrow), pero son tus estimados, no cotizaciones.
Pago adicional a capital
Cualquier cantidad que agregues aquí se aplica directamente al capital cada mes desde el primer pago. Los resultados muestran cuánto interés te ahorras y cuánto antes terminas de pagar el préstamo en comparación con los pagos programados. Déjalo en 0 para ver el calendario normal.
Parámetros del programa que usa la calculadora
- MIP inicial: 1.75% del préstamo base, financiado en el monto del préstamo.
- MIP anual, plazos de más de 15 años: 0.55% si el LTV es mayor de 95%, 0.50% con 95% o menos. Para préstamos base mayores de $726,200: 0.75% y 0.70%.
- MIP anual, plazos de 15 años o menos: 0.40% con LTV mayor de 90%, 0.15% con 90% o menos. Por encima de $726,200: 0.65% y 0.40%. La tabla de HUD tiene un nivel más, 0.15% con 78% de LTV o menos para esos préstamos grandes a 15 años. La calculadora no lo aplica, así que en ese único caso puede mostrar un MIP más alto.
- Duración del MIP: toda la vida del préstamo si el LTV es mayor de 90%; 11 años con 90% o menos.
- MIP mensual = tasa anual × préstamo total ÷ 12. En realidad HUD lo recalcula cada año sobre el saldo promedio, así que la prima real baja un poco con el tiempo.
- Advertencia por encima de 96.5% de LTV.
Ejemplo práctico: $400,000 con 3.5% de pago inicial
Préstamo base: $400,000 − $14,000 de pago inicial = $386,000, un LTV de 96.5%.
MIP inicial: $386,000 × 1.75% = $6,755, financiado. Préstamo total = $392,755.
Capital e intereses: $392,755 al 6.5% a 30 años = $2,482.48 al mes.
MIP anual: el LTV es mayor de 95% con plazo de 30 años, así que aplica 0.55%. $392,755 × 0.55% ÷ 12 = $180.01 al mes, durante toda la vida del préstamo porque el LTV es mayor de 90%.
Impuestos y seguro: $500.00 + $166.67.
Total: $2,482.48 + $180.01 + $500.00 + $166.67 = $3,329.16, que se muestra como $3,329.
Intereses: unos $500,937 en 30 años. Con $100 al mes de pago adicional a capital, la calculadora muestra un ahorro de unos $63,746 y que terminas de pagar 3 años y 2 meses antes.
Si das 10% de pago inicial, el préstamo base es $360,000, la prima inicial $6,300 y la tasa anual 0.50%. La calculadora muestra $152.63 al mes de MIP que termina a los 11 años y un pago total de $3,135.
Compara FHA con tus otras opciones
Según tu puntaje y tu pago inicial, el PMI convencional puede costar menos que el MIP de FHA, o más. Cuéntale a LoanFight sobre tu compra y un socio prestamista puede cotizar ambos.
Cuéntanos sobre tu operación →Qué incluye la calculadora y qué no
Incluye: capital e intereses sobre el préstamo base más el MIP inicial financiado, el MIP anual y su duración, impuestos, seguro, HOA, LTV, interés total, fecha de liquidación y pagos adicionales a capital.
No incluye: los límites de préstamo FHA por condado, el puntaje mínimo para 3.5% de pago inicial, los límites de deuda-ingreso, costos de cierre, créditos del vendedor, la baja anual del MIP, ni refinanciamientos o préstamos 203(k). Úsala para comparar pagos; tu prestamista confirma si calificas.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora FHA
¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario FHA en 2026?
En la mayoría de los préstamos FHA a 30 años es una prima inicial de 1.75% más una prima anual de 0.55% (LTV mayor de 95%) o 0.50% (LTV de 95% o menos). Se aplican tasas más altas a préstamos base mayores de $726,200 y más bajas a plazos de 15 años o menos.
¿El MIP inicial se paga al cierre?
Se puede pagar en efectivo, pero la mayoría lo financia. La calculadora supone que se suma al préstamo, lo que sube un poco el capital, los intereses y la prima anual.
¿El MIP de FHA se elimina algún día?
Con 10% o más de pago inicial (LTV de 90% o menos), la prima anual termina a los 11 años. Con menos de 10% dura toda la vida del préstamo; la forma habitual de quitarla es refinanciar a un préstamo convencional.
¿Mi puntaje de crédito cambia el MIP de FHA?
No. Las primas FHA dependen del monto, el LTV y el plazo, no del crédito. Tu puntaje sí influye en la aprobación y en la tasa que te ofrecen.
¿Por qué el MIP de la calculadora es un poco más alto que el de mi Loan Estimate?
La calculadora aplica la tasa anual al saldo inicial. HUD la basa en el saldo promedio de cada año, y los prestamistas pueden redondear distinto, así que las cifras del primer año pueden variar por unos dólares.
¿Sirve para un FHA 203(k) o un refinanciamiento?
No directamente. Modela una compra estándar. Los préstamos de renovación y de refinanciamiento tienen otras reglas para el monto.
Fuentes
- HUD: estructura de la prima de seguro hipotecario FHA (en inglés) — tasas y duración actuales del MIP inicial y anual.
- HUD Mortgagee Letter 2023-05 (en inglés) — la reducción del MIP anual y el umbral de $726,200.
- Manual de políticas de vivienda unifamiliar de HUD 4000.1 (en inglés) — reglas de suscripción FHA y pago inicial mínimo.
Estimado educativo. LoanFight no es un prestamista, no toma decisiones de crédito y no establece los términos del préstamo. La tasa de interés predeterminada es solo un ejemplo, no una cotización. Tu socio prestamista te dará las cifras reales en un Loan Estimate.