Respuesta corta: un préstamo fix and flip suele calcularse como el menor entre alrededor del 85–90% del precio de compra más hasta el 100% del presupuesto de obra, o alrededor del 70–75% del valor después de reparaciones (ARV). Esta calculadora aplica ambos límites y suma puntos, intereses, costos de tenencia y de venta para estimar el efectivo al cierre, la ganancia y el rendimiento de tu dinero.
Calcula los números de tu flip
Los resultados se actualizan mientras escribes. Los valores predeterminados son una compra de $300,000 con una obra de $80,000 y un ARV de $520,000, durante seis meses a una tasa ilustrativa de 10.5%.
Rangos típicos de préstamos privados con propósito comercial para flips. Los límites, tasas y cargos varían según el prestamista, la experiencia, el crédito y el mercado.
Cómo funciona cada dato
Precio de compra, presupuesto de obra y ARV
El ARV es el precio al que debería venderse la propiedad una vez terminada la obra; normalmente lo fija un avalúo que revisa tu plan de trabajo y ventas comparables de casas remodeladas. Usa ventas cerradas, no precios de lista. Muchos prestamistas además calculan el anticipo de compra sobre el menor entre el precio y el valor actual.
Los tres límites de financiamiento
Los prestamistas de flips suelen adelantar hasta un 85–90% de la compra y hasta el 100% de la obra, y luego limitan el préstamo total a alrededor del 70–75% del ARV. En tu primer flip lo normal es recibir menos sobre la compra. Consulta ARV y préstamo sobre costo para ver cómo se aplica cada límite.
Tasa, puntos y costos de cierre
Los préstamos para flips suelen ser de solo intereses por 6 a 24 meses, y es común pagar de 1 a 3 puntos de originación. La tasa predeterminada es solo un ejemplo. Los costos de cierre cubren título, avalúo, gastos legales y cargos del prestamista.
Costos de tenencia y de venta
Los costos de tenencia son lo que pagas cada mes mientras la casa es tuya: impuestos, seguro y servicios. Los costos de venta (comisiones, impuestos de transferencia, concesiones al comprador) se ingresan como porcentaje del ARV.
Cómo hace el cálculo
- Préstamo máximo = el menor entre (compra × % de compra + obra × % de obra) y (ARV × % del ARV). Los resultados indican qué límite se aplica.
- Si el tope sobre ARV reduce el préstamo, la diferencia se descuenta primero de los fondos de obra; solo si es mayor que esos fondos se reduce el anticipo de compra.
- Efectivo al cierre = precio de compra − anticipo de compra + costos de cierre + puntos.
- Intereses: solo intereses sobre el préstamo completo durante cada mes de tenencia. Con la casilla marcada, se cobran sobre el anticipo de compra más la mitad de los fondos de obra, como si los desembolsos fueran parejos.
- Costo total del proyecto = compra + obra + puntos + cierre + intereses + tenencia + venta. Ganancia = ARV − costo total.
- Efectivo invertido = efectivo al cierre + la obra que pagas tú + intereses + tenencia. Rendimiento = ganancia ÷ efectivo invertido; la cifra anualizada es el rendimiento × 12 ÷ meses de tenencia.
Ejemplo práctico: el negocio predeterminado
Una compra de $300,000, una obra de $80,000 y un ARV de $520,000, con 90% de la compra, 100% de la obra y un tope de 70% del ARV. Supuestos ilustrativos, no una cotización.
| Anticipo de compra: 90% × $300,000 | $270,000 |
| Fondos de obra: 100% × $80,000 | $80,000 |
| Límite según costo | $350,000 |
| Límite según ARV: 70% × $520,000 | $364,000 |
| Préstamo máximo (se aplica el límite según costo) | $350,000 |
| Efectivo al cierre: $30,000 de pago inicial + $5,000 de cierre + $7,000 de puntos (2%) | $42,000 |
| Intereses: $350,000 × 10.5% ÷ 12 = $3,062.50 × 6 meses | $18,375 |
| Costos de tenencia: $600 × 6 | $3,600 |
| Costos de venta: 7% × $520,000 | $36,400 |
| Costo total: $300,000 + $80,000 + $7,000 + $5,000 + $18,375 + $3,600 + $36,400 | $450,375 |
| Ganancia proyectada: $520,000 − $450,375 (13.4% del ARV) | $69,625 |
| Efectivo invertido: $42,000 + $18,375 + $3,600 | $63,975 |
| Rendimiento: $69,625 ÷ $63,975 (217.7% anualizado, simple) | 108.8% |
Si el prestamista cobra intereses solo sobre lo desembolsado, los intereses bajan a $16,275 (($270,000 + $40,000 de saldo promedio de obra) × 10.5% ÷ 12 × 6).
Cuando se aplica el tope sobre ARV
Sube la obra a $120,000 en el mismo negocio. El límite según costo pasa a $390,000, pero el límite según ARV sigue en $364,000, así que el préstamo es de $364,000. La diferencia de $26,000 sale de los fondos de obra: el prestamista financia $94,000 del trabajo y tú pagas $26,000. El efectivo al cierre es de $42,280 (los puntos ahora son $7,280), los intereses suman $19,110 y la ganancia cae a $28,610, apenas el 5.5% del ARV, por lo que la calculadora avisa de un margen estrecho. Un presupuesto mayor no consiguió un préstamo mayor.
¿Quieres que se apliquen todos los límites a un negocio real?
Comparte el precio, el presupuesto y el ARV estimado. LoanFight revisa el caso y te conecta con un socio prestamista cuyos límites se ajusten al proyecto.
Cuéntanos sobre tu operación →Qué no incluye la calculadora
No incluye el tope de préstamo sobre costo total que agregan algunos prestamistas, los cargos por inspección de cada desembolso, cargos por extensión, reservas de intereses, cambios de tasa, sobrecostos más allá de tu presupuesto, impuestos sobre la renta ni el valor de tu tiempo. También supone que la venta cierra al ARV completo en el mes que indicas. Un flip que no ocupas como vivienda generalmente es crédito con propósito comercial, que queda fuera de la mayoría de las reglas hipotecarias para consumidores.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora fix and flip
¿Cuánto presta un prestamista para un fix and flip?
Por lo general, el menor de dos cálculos: alrededor del 85–90% del precio de compra más hasta el 100% del presupuesto de obra, o alrededor del 70–75% del valor después de reparaciones (ARV). Quien hace su primer flip suele recibir menos. Varía según el prestamista, la experiencia, el crédito y el mercado.
¿Qué significa que se aplique el tope sobre ARV?
El límite según ARV es menor que el límite según costo, así que el préstamo se reduce a ese límite. Esta calculadora descuenta la diferencia primero de los fondos de obra, lo que significa que tú pagas parte del trabajo. Algunos prestamistas reducen el anticipo de compra; pregunta cómo lo maneja el tuyo.
¿Se cobran intereses sobre todo el préstamo o solo sobre lo desembolsado?
Depende del prestamista. Algunos cobran intereses sobre el préstamo completo desde el cierre, incluidos los fondos de obra aún no desembolsados. Otros cobran solo sobre el dinero entregado. Marca la casilla para modelar la segunda opción con la mitad de la obra desembolsada en promedio.
¿Cuál es un buen margen de ganancia en un flip?
No hay una regla, pero muchos inversionistas buscan una ganancia de al menos el 10% del ARV, y a menudo más, antes de impuestos. Por debajo de eso, un sobrecosto moderado, un precio de venta menor o unos meses extra pueden borrarla. La calculadora avisa cuando el margen es menor de un 10% aproximado.
¿Por qué el rendimiento es tan alto si pido prestado casi todo?
El rendimiento sobre el efectivo divide la ganancia entre tu propio dinero. Con mucho apalancamiento ese dinero es poco, así que el porcentaje sube, pero también el riesgo: una pérdida se multiplica igual. La cifra anualizada es simple, no compuesta, y antes de impuestos.
¿LoanFight otorga préstamos fix and flip?
No. LoanFight no es un prestamista. Revisamos tu caso y te conectamos con un socio prestamista cuyos límites de compra, obra y ARV se ajusten al proyecto. El socio establece los términos reales.
Fuentes
- CFPB: Reglamento Z, 12 CFR 1026.3(a) (en inglés) — el crédito otorgado principalmente con propósito comercial está exento de la mayoría de las reglas hipotecarias para consumidores.
- CFPB: Interpretación oficial de §1026.3 (en inglés) — cómo se trata la propiedad de renta o inversión no ocupada por el dueño.
Estimado educativo. LoanFight no es un prestamista, no toma decisiones de crédito y no establece los términos del préstamo. La tasa, los puntos y los límites predeterminados ilustran rangos comunes; no son una cotización. Tu socio prestamista te dará los términos reales.