Respuesta corta: un préstamo de construcción suele ser el menor entre un límite sobre costo (alrededor del 80–90% del terreno y los costos directos e indirectos para inversionistas) y un tope sobre el valor terminado (alrededor del 65–75% para inversionistas, más alto en préstamos de construcción a permanente para vivienda propia). Normalmente solo pagas intereses sobre lo desembolsado, así que el saldo promedio durante la obra suele rondar la mitad del préstamo.
Calcula los números de tu obra
Elige inversión o vivienda propia; al cambiar, el préstamo sobre costo, el tope sobre valor y la tasa vuelven a los valores típicos de esa opción. Los valores predeterminados muestran un terreno de $100,000, $350,000 de costos directos, $50,000 de costos indirectos y un valor terminado de $700,000.
Solo rangos típicos. Los límites, tasas y cargos de construcción varían según el prestamista, el programa, la experiencia, el constructor y el mercado.
Cómo funciona cada dato
Terreno
Ingresa el precio de compra si vas a comprar el lote. Si ya es tuyo, marca la casilla y anota su valor actual; ese valor cuenta como parte de tu capital, menos cualquier préstamo del terreno que el préstamo de construcción deba liquidar. Algunos prestamistas acreditan el terreno a lo que pagaste hasta que lo hayas tenido por un tiempo.
Costos directos, indirectos y contingencia
Los costos directos son el contrato del constructor: mano de obra y materiales. Los indirectos son planos, ingeniería, permisos y cargos. Los prestamistas suelen pedir una contingencia del 5–10% de los costos directos dentro del presupuesto.
Préstamo sobre costo y tope sobre valor terminado
Los programas para inversionistas suelen prestar alrededor del 80–90% del costo total, con un tope de alrededor del 65–75% del valor terminado. Los préstamos de construcción a permanente para vivienda propia se calculan sobre el menor entre costo y valor y pueden llegar a cerca del 90% o más, según el programa.
Tasa, meses y desembolso promedio
Durante la obra normalmente pagas solo intereses sobre lo desembolsado. Las tasas predeterminadas son ejemplos. Si los desembolsos avanzan parejo, el saldo promedio es cerca de la mitad del préstamo; 55% deja margen para un arranque más fuerte.
Cómo hace el cálculo
- Costo total = terreno + costos directos + costos indirectos + contingencia (% de contingencia × costos directos). El terreno propio cuenta a su valor.
- Préstamo = el menor entre costo total × % sobre costo y valor terminado × % de tope. Los resultados indican qué límite se aplica.
- Tu capital en efectivo = costo total − préstamo, menos el capital que tengas en el terreno (valor − saldo a liquidar).
- Intereses de construcción ≈ préstamo × % promedio desembolsado × tasa × meses ÷ 12. Puntos = préstamo × % de puntos.
- Inversión: ganancia si vendes = valor terminado − costo total − intereses − puntos − 6% de costos de venta. Refinanciamiento = 75% del valor terminado, como podría permitir un préstamo DSCR, menos la liquidación del préstamo de construcción.
- Vivienda propia: el préstamo de construcción se convierte en uno totalmente amortizable a la tasa y el plazo permanentes.
Ejemplo práctico: la obra de inversión predeterminada
Supuestos ilustrativos, no una cotización: 85% sobre costo, tope de 75% del valor, 9.5% por 12 meses con 55% desembolsado en promedio y 1.5 puntos.
| Contingencia: 10% × $350,000 | $35,000 |
| Costo total: $100,000 + $350,000 + $50,000 + $35,000 | $535,000 |
| Límite sobre costo: 85% × $535,000 | $454,750 |
| Límite sobre valor: 75% × $700,000 | $525,000 |
| Préstamo de construcción (se aplica el límite sobre costo) | $454,750 |
| Tu capital en efectivo: $535,000 − $454,750 | $80,250 |
| Puntos: 1.5% × $454,750 | $6,821 |
| Intereses: $454,750 × 55% = $250,113 promedio × 9.5% × 12 ÷ 12 | $23,761 |
| Efectivo total necesario: $80,250 + $6,821 + $23,761 | $110,832 |
| Ganancia si vendes: $700,000 − $535,000 − $23,761 − $6,821 − $42,000 de venta | $92,418 |
| Refinanciamiento al 75%: $525,000 − $454,750 de liquidación = efectivo que recibes | $70,250 |
| Capital que queda tras refinanciar: $700,000 − $525,000 | $175,000 |
Si el lote ya fuera tuyo, libre de deudas y valuado en $100,000, ese capital cubriría los $80,250 requeridos, así que necesitarías unos $30,582 para puntos e intereses en lugar de $110,832.
Construir una casa para vivir
Cambia a Casa para vivir y los valores pasan a 90% sobre costo, un tope de 90% del valor y una tasa de construcción ilustrativa de 8%. Con el mismo proyecto, el préstamo es de $481,500 (90% × $535,000), tu capital es de $53,500, los intereses de construcción rondan los $21,186 y los puntos unos $7,223. Tras la conversión, $481,500 a una tasa ilustrativa de 6.75% por 30 años es aproximadamente $3,123 al mes de capital e intereses, sin contar impuestos, seguro ni seguro hipotecario. Los programas de construcción a permanente convencionales, FHA, VA y USDA tienen cada uno sus propias reglas de pago inicial y plazo de construcción.
¿Planeas construir?
Comparte el terreno, el presupuesto, el constructor y el valor esperado. LoanFight revisa el proyecto y te conecta con un socio prestamista cuyo programa de construcción se ajuste a él.
Cuéntanos sobre tu operación →Qué no incluye la calculadora
No incluye costos de cierre aparte de los puntos, cargos de avalúo e inspección de desembolsos, reserva de intereses, seguro de riesgo del constructor, impuestos a la propiedad durante la obra, cargos por extensión, sobrecostos por encima de la contingencia, costos de cierre del refinanciamiento ni seguro hipotecario. Las obras de inversión generalmente son crédito con propósito comercial; una casa en la que vivirás es crédito de consumo con su propia evaluación.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora de construcción nueva
¿Cuánto puedo pedir prestado para construcción nueva?
Los préstamos de construcción para inversionistas suelen prestar alrededor del 80–90% del costo total del proyecto, con un tope de alrededor del 65–75% del valor terminado. Los préstamos de construcción a permanente para vivienda propia pueden llegar más alto, a menudo cerca del 90% del costo o más según el programa. El límite menor fija el préstamo.
¿El terreno que ya tengo cuenta como pago inicial?
A menudo sí. Los prestamistas suelen contar el valor del terreno, menos lo que debas sobre él, como parte del capital requerido, sujeto al avalúo y a sus reglas. Algunos lo acreditan al precio de compra hasta que lo hayas tenido por cierto tiempo.
¿Cómo se calculan los intereses durante la construcción?
Normalmente son de solo intereses sobre el dinero desembolsado hasta ese momento. Como los desembolsos empiezan pequeños y van creciendo, el saldo promedio suele rondar la mitad del préstamo. La calculadora multiplica el préstamo por el porcentaje promedio desembolsado, la tasa y los meses.
¿La contingencia forma parte del préstamo?
Muchos prestamistas exigen una partida de contingencia, comúnmente del 5–10% de los costos directos, y la incluyen en el presupuesto que financian. Los sobrecostos que la superen normalmente los pagas tú, porque rara vez se aumenta el préstamo.
¿Qué pasa cuando termina la construcción?
Un inversionista vende la casa o la refinancia con deuda de renta a largo plazo, como un préstamo DSCR. En un préstamo de construcción a permanente de un solo cierre, el saldo se convierte en una hipoteca normal con pagos de capital e intereses; en uno de dos cierres se refinancia con una hipoteca nueva.
¿LoanFight otorga préstamos de construcción?
No. LoanFight no es un prestamista. Revisamos el proyecto y te conectamos con un socio prestamista cuyo programa de construcción se ajuste a él. El socio establece los términos reales.
Fuentes
- CFPB: Reglamento Z, 12 CFR 1026.3(a) (en inglés) — las obras de inversión generalmente son crédito con propósito comercial, exento de la mayoría de las reglas hipotecarias para consumidores.
- Fannie Mae Selling Guide B5-3.1-02 (en inglés) — préstamos convencionales de construcción a permanente con un solo cierre.
- HUD: Manual de vivienda unifamiliar 4000.1 (en inglés) — reglas FHA de construcción a permanente.
- VA: Manual para prestamistas, Panfleto 26-7 (en inglés) — reglas del programa de préstamos VA.
Estimado educativo. LoanFight no es un prestamista, no toma decisiones de crédito y no establece los términos del préstamo. Las tasas, los puntos y los límites predeterminados ilustran rangos comunes; no son una cotización. Tu socio prestamista te dará los términos reales.