¿Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios?
Un préstamo con estados de cuenta bancarios es una hipoteca para trabajadores por cuenta propia que calcula el ingreso con 12 o 24 meses de depósitos personales o del negocio en lugar de declaraciones de impuestos. A los depósitos del negocio se les resta un factor de gastos o un porcentaje que da tu CPA. Con buen crédito, algunos programas llegan a cerca del 90% de LTV en la compra de vivienda principal. Los términos varían según el prestamista.
Ejemplo rápido: un dueño único muestra $240,000 de depósitos elegibles del negocio en 12 meses, y el prestamista lo trata como negocio pequeño con un factor de gastos del 30%.
| Promedio mensual: $240,000 ÷ 12 | $20,000 |
| Menos factor de gastos del 30%: $20,000 × 30% | −$6,000 |
| Ingreso mensual calificable | $14,000 |
| Deuda mensual total máxima con DTI de 50%: $14,000 × 50% | $7,000 |
Supuestos ilustrativos, no una cotización. El factor de gastos, el límite de DTI y los depósitos elegibles los fija cada prestamista.
El reglamento vs. el prestamista vs. tu expediente real
- Marco legal público: Para una casa en la que vives, un préstamo con estados de cuenta es una hipoteca de consumo. Según la regla de Capacidad de Pago de la CFPB (12 CFR 1026.43), el prestamista debe determinar de forma razonable y de buena fe que puedes pagar, usando registros de terceros razonablemente confiables; los estados de cuenta son registros de instituciones financieras que la regla reconoce. Normalmente son préstamos non-QM.
- Matriz privada del prestamista: No existe una guía de Fannie Mae, Freddie Mac ni FHA para estados de cuenta. Cada prestamista non-QM fija su propio período, método de gastos, niveles de crédito, LTV, DTI y reservas.
- Tu expediente: El tiempo en el negocio, la tendencia de los depósitos, la estructura de cuentas, el crédito, el pago inicial y la propiedad tienen que contar una sola historia coherente.
Guías por tema
Requisitos
Niveles de crédito, LTV máximo, DTI hasta 50% (55% con condiciones), reservas, historial por cuenta propia, eventos de crédito y documentos, con un ejemplo práctico de DTI.
Leer la guía →Factor de gastos vs. CPA
Cómo eligen los prestamistas 15%, 30% o 50% según el tipo de negocio, cuándo lo reemplaza un porcentaje del CPA o preparador de impuestos y cómo influye tu porcentaje de propiedad.
Leer la guía →12 vs. 24 meses
Qué período te califica para más depende de tu tendencia. Ejemplos para un negocio en crecimiento y uno en baja, y cómo pueden cambiar el precio y las reglas de regalos.
Leer la guía →Qué depósitos cuentan
Qué cuentan los prestamistas como ingreso, qué excluyen (transferencias, préstamos, reembolsos, depósitos grandes sin origen) y cómo se depura un año de estados de cuenta.
Leer la guía →Programa completo
La página del programa: términos típicos de 2026, lo que miran los prestamistas, un ejemplo de depósitos a monto del préstamo y cuándo salen más baratas las declaraciones de impuestos, un 1099 o un P&L.
Ver el programa →Compara: préstamos solo con P&L
Si un estado de pérdidas y ganancias preparado por un CPA cuenta mejor tu historia que tus depósitos, un programa solo con P&L puede encajar mejor.
Ver préstamos P&L →Mejores términos disponibles de un vistazo (2026)
| Concepto | Lo mejor disponible hoy entre programas publicados (varía según el prestamista) |
|---|---|
| Compra de vivienda principal | Hasta cerca del 90% de LTV con crédito de alrededor de 680+ en préstamos de hasta cerca de $1M; hasta 90% con alrededor de 700–720+ en préstamos de hasta $1.5–2M |
| Puntaje más bajo | Alrededor de 620, con hasta cerca del 80% de LTV en una compra de hasta cerca de $1M |
| Préstamo más grande | Cerca de $4M en vivienda principal con alrededor del 70% de LTV y crédito de 720+ |
| Deuda-ingreso | Hasta 50%; hasta 55% en compra o refinanciamiento de tasa y plazo con alrededor de 680+ y un LTV de cerca del 70% o menos |
| Factor de gastos | Cerca de 15% servicios / 30% negocio pequeño / 50% negocio más grande; porcentaje del CPA aceptado con un mínimo de 10% en algunos programas |
| Reservas | Desde ninguna en préstamos de hasta cerca de $1.5M (unos 3 meses por encima de 75% de LTV); sin reservas en algunas compras de vivienda principal por debajo de 70% de LTV |
| Eventos de crédito | Desde 12 meses después de una bancarrota, ejecución hipotecaria o venta corta, con hasta cerca del 70% de LTV en préstamos de hasta $1M; a los 48 meses normalmente desaparece la restricción |
Estos son los niveles más flexibles que LoanFight ha visto en programas publicados actuales; la mayoría de los expedientes quedan dentro de ellos, y cada prestamista confirma sus propios términos.
Guía con estados de cuenta: preguntas frecuentes
¿Para quién es un préstamo con estados de cuenta bancarios?
Para trabajadores por cuenta propia, dueños de negocio y contratistas independientes cuyas declaraciones de impuestos muestran menos ingreso que su flujo real por deducciones legítimas. Si tus impuestos ya te califican, un préstamo con documentación completa suele ser más barato.
¿Un préstamo con estados de cuenta es una hipoteca calificada (QM)?
Normalmente no. Suelen ser préstamos non-QM. Para una casa en la que vives siguen siendo hipotecas de consumo que deben cumplir la regla de Capacidad de Pago de 12 CFR 1026.43.
¿Cuánto debo dar de pago inicial con estados de cuenta?
Con buen crédito, algunos programas actuales permiten hasta cerca del 90% de LTV en la compra de vivienda principal, es decir, 10% de pago inicial. Un puntaje más bajo, préstamos más grandes, segundas viviendas, inversión y retiro de efectivo normalmente piden más.
¿LoanFight otorga préstamos con estados de cuenta?
No. LoanFight es una empresa de educación y conexión, no un prestamista. Compartes tu caso en el formulario de LoanFight, LoanFight lo revisa y luego te conecta con un socio prestamista adecuado, que es quien fija los términos finales.
¿Trabajas por cuenta propia y quieres ver tus números?
Comparte cuánto depositas al mes aproximadamente, si usas cuentas personales o del negocio, cuánto tiempo llevas por tu cuenta y la casa que quieres. LoanFight revisa el caso y te conecta con un socio prestamista adecuado. LoanFight no es un prestamista directo.
Cuéntanos sobre tu operación →Fuentes y notas de revisión
Capacidad de pago y verificación de ingresos en préstamos para vivienda propia: CFPB, Regulación Z, 12 CFR 1026.43 y su interpretación oficial (registros de instituciones financieras como registros de ingresos de terceros), en inglés. Los rangos describen términos comúnmente publicados en préstamos non-QM para trabajadores por cuenta propia a octubre de 2026; no son las guías de un solo prestamista ni una cotización de LoanFight. Toda la aritmética se revisó línea por línea.
Información educativa únicamente; no es una oferta, aprobación ni asesoría financiera, fiscal o legal. LoanFight no es un prestamista directo y no establece los términos finales del préstamo. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.