- Para quién es: Personas cuyo ingreso o situación no encaja en el papeleo estándar: dueños de negocio, contratistas, jubilados con activos, inversionistas y personas con ITIN o que viven en el extranjero.
- Qué vas a necesitar: Prueba de que puedes pagar, solo que de otro tipo: estados de cuenta, un P&L, formularios 1099, estados de activos o la renta de la propiedad, además de crédito, enganche y muchas veces reservas.
- Ten en cuenta: Normalmente cuesta más que un préstamo convencional. Si tus declaraciones de impuestos ya te califican, empieza por ahí.
Rangos típicos entre prestamistas non-QM a octubre de 2026. Varían según el prestamista, el crédito, el monto, la ocupación y la propiedad, y no son una cotización, aprobación ni garantía de LoanFight.
QM vs. non-QM: lo que realmente dice la regla
Desde 2014, la regla de Capacidad de Pago de la CFPB (Regulación Z, 12 CFR 1026.43) exige que, en la mayoría de los préstamos hipotecarios, el prestamista determine de forma razonable y de buena fe que la persona puede pagar. La regla enumera los factores que debe considerar, entre ellos ingresos o activos, empleo, el nuevo pago, otros costos de la vivienda, deudas actuales, la relación deuda-ingreso o el ingreso residual y el historial de crédito, y exige verificar ingresos y activos con registros confiables de terceros.
Una Hipoteca Calificada (QM) es un préstamo que además cumple normas más estrictas de producto y precio. A cambio, el prestamista recibe una presunción legal de que cumplió con la Capacidad de Pago. Un préstamo non-QM es todo lo demás: si es un préstamo de consumo, igual debe cumplir la Capacidad de Pago, pero sin esa presunción.
Hipoteca Calificada general (12 CFR 1026.43(e)(2))
- Pagos regulares y sustancialmente iguales: sin periodo de solo interés, amortización negativa ni pago global (balloon)
- Plazo de 30 años o menos
- Límite a puntos y cargos (en general 3% del monto en préstamos más grandes, con límites más altos para préstamos pequeños; los umbrales se ajustan cada año)
- Se consideran y verifican ingresos, activos y deudas, junto con el DTI o el ingreso residual
- Límite por precio: la APR no puede superar la tasa promedio de oferta preferencial (APOR) por 2.25 puntos porcentuales o más en la mayoría de los préstamos en primer gravamen (umbrales más altos para préstamos pequeños y gravámenes subordinados)
Non-QM
- Igual debe cumplir la Capacidad de Pago si es préstamo de consumo
- Puede verificar el ingreso con estados de cuenta, un P&L, formularios 1099 o activos
- Puede incluir pagos de solo interés o un plazo de 40 años
- Puede tener un precio por encima del umbral QM
- El prestamista lo conserva o lo vende a inversionistas privados, no a Fannie Mae ni a Freddie Mac
- En un préstamo para vivienda propia, en general no se permite penalidad por pago anticipado (12 CFR 1026.43(g))
También existen otras categorías QM (por ejemplo, QM de acreedores pequeños y QM “sazonadas”, y los préstamos FHA, VA y USDA bajo las definiciones QM de sus propias agencias). Los préstamos que se venden a Fannie Mae y Freddie Mac siguen sus guías, que usan documentación estándar de declaraciones de impuestos y talones de pago. Por eso, una persona que trabaja por cuenta propia y cuyas deducciones reducen su ingreso gravable muchas veces termina evaluando un non-QM.
Tipos de préstamos non-QM (2026)
“Non-QM” es una categoría, no un solo producto. Cada tipo resuelve un problema distinto de documentación o de propiedad. Las cifras de apalancamiento son rangos típicos o de “programas selectos”, no las guías de un solo prestamista.
| Programa | Para quién es | Cómo se documenta el ingreso | Apalancamiento típico (varía según el prestamista) |
|---|---|---|---|
| Estados de cuenta bancarios | Trabajadores por cuenta propia cuyas declaraciones no reflejan su flujo real | 12 o 24 meses de depósitos personales o del negocio; a las cuentas del negocio se les aplica un factor de gastos (comúnmente 15–50% según el tipo de negocio) o un porcentaje del CPA | Comúnmente 80–90% en la compra de vivienda principal; 90% generalmente con 680+ y montos moderados |
| Solo P&L | Trabajadores por cuenta propia con un P&L firmado por un CPA, EA o preparador de impuestos | P&L de 12 o 24 meses, a veces con unos 3 meses de estados de cuenta | Comúnmente hasta cerca de 85% en compra / 80% en refinanciamiento; ~680+ es común, programas selectos 660 con hasta 80% |
| 1099 | Contratistas independientes y personas que cobran por 1099 | 1 o 2 años de formularios 1099, comúnmente con un factor de gastos fijo de ~10% | Comúnmente 80–90% en la compra de vivienda principal |
| Agotamiento / utilización de activos | Jubilados y personas con muchos activos pero ingresos irregulares | Activos elegibles, menos los fondos para cerrar, divididos comúnmente entre 60 u 84 meses | Programas selectos hasta 85% en compra o refinanciamiento de tasa y plazo de vivienda principal con 700+; ~660+ es común |
| DSCR (inversionista, fines comerciales) | Inversionistas que compran o refinancian propiedades de renta de 1 a 4 unidades | La renta de la propiedad comparada con el pago completo (PITIA); sin DTI personal | Comúnmente 75–80%; programas selectos hasta 85% en compra con ~700–720+ en préstamos de hasta cerca de $1M |
| Sin ratio / ingreso declarado (inversionista) | Inversionistas cuya renta no cubre el pago o que no quieren documentar ingresos | Sin DTI y muchas veces sin DSCR mínimo; el capital, el crédito y las reservas sostienen el expediente | Comúnmente alrededor de 65–75% |
| ITIN | Personas que declaran impuestos con un ITIN en lugar de un número de Seguro Social | Declaraciones de impuestos o estados de cuenta, según el programa | Comúnmente 75–85% en compra de vivienda principal; programas selectos 85% con ~700+ (préstamos hasta cerca de $1.2M), 80% sin puntaje de crédito en EE. UU. |
| Extranjero no residente | Compradores que viven fuera de EE. UU. y compran una propiedad de renta o segunda vivienda | Pasaporte y visa o documentos de entrada, activos y muchas veces la renta de la propiedad | Comúnmente 70–75% (25–30% de enganche) |
| Solo interés | Quienes quieren un pago más bajo durante los primeros años (a menudo 10) | Cualquiera de los métodos anteriores | Programas selectos hasta 85% en compra con 700+; comúnmente menos |
| Evento de crédito reciente | Personas con bancarrota, ejecución hipotecaria, venta corta o entrega en lugar de ejecución en los últimos años | Documentación completa o alternativa | Algunos programas: 12+ meses después del evento hasta cerca de 75% (préstamos hasta ~$3M); 24+ meses hasta cerca de 80% (~$3.5M); con 48 meses normalmente no hay restricción |
| Jumbo non-QM | Montos por encima del límite conforme de 2026 ($832,750 base) con documentación alternativa | Cualquiera de los métodos anteriores | Programas selectos prestan hasta cerca de $4M en vivienda principal con LTV más bajo y crédito de 720+ |
| Condominio no garantizable | Compradores de condominios en proyectos que no cumplen los estándares de Fannie Mae o Freddie Mac | Documentación completa o alternativa | Comúnmente 80–85% en vivienda principal; programas selectos hasta 90% con 680+ (préstamos hasta $1M) |
El apalancamiento indicado es el mejor rango comúnmente publicado para cada tipo de programa a octubre de 2026, no la guía de un solo prestamista ni una oferta de LoanFight. Un crédito más bajo, préstamos más grandes, retiro de efectivo, segundas viviendas y propiedades de inversión suelen tener menos apalancamiento.
Ventajas y desventajas de los préstamos non-QM
- El ingreso como realmente lo ganas: depósitos, un P&L, formularios 1099, activos o renta en lugar de declaraciones de impuestos.
- Más tipos de propiedad: condominios no garantizables, propiedades de renta a nombre de una LLC y montos más grandes.
- Más tipos de clientes: personas con ITIN, extranjeros no residentes y eventos de crédito recientes.
- Opciones flexibles: solo interés y plazos de 40 años con algunos prestamistas.
- Precio más alto: las tasas y costos suelen estar por encima de un préstamo de agencia comparable.
- Enganche mayor: comúnmente 10–20% en vivienda principal y más en propiedades de inversión.
- Penalidad por pago anticipado en muchos préstamos para inversionistas: común en DSCR y otros préstamos con fines comerciales donde la ley estatal lo permite.
- Menos prestamistas y más variación: cada prestamista tiene su propia matriz, así que dos ofertas pueden ser muy distintas.
El plan de salida: muchas personas usan un non-QM para comprar ahora y refinanciar después a un préstamo convencional, FHA o VA, cuando dos años de declaraciones respaldan el ingreso o un evento de crédito ya quedó atrás. Pregunta cómo sería ese refinanciamiento antes de fijar la tasa.
Quién califica: qué revisan los prestamistas non-QM
| Factor | Rango típico (varía según el prestamista) |
|---|---|
| Puntaje de crédito | Comúnmente alrededor de 620–660+; programas selectos 600 con hasta 80% de LTV (préstamos hasta $1M) en expedientes con documentación completa, estados de cuenta, 1099 o activos; solo P&L comúnmente 660–680+; el mejor apalancamiento y precio suelen ser con 700+ |
| Deuda-ingreso (DTI) | Comúnmente hasta 50%; algunos prestamistas permiten 55% en compra o refinanciamiento de tasa y plazo con mejor crédito, menor LTV y una prueba de ingreso residual; los programas de utilización de activos suelen tener un tope menor (comúnmente cerca de 43%) |
| Periodo de documentación | Comúnmente 12 o 24 meses de estados de cuenta o P&L; 1 o 2 años de formularios 1099 |
| Historial como independiente | Comúnmente 2 años, demostrados con licencia del negocio, carta de un CPA o algo similar |
| Reservas | Comúnmente 0–9 meses de PITIA, más con montos y LTV más altos; algunos prestamistas no piden reservas en compras de vivienda principal con LTV bajo |
| Eventos de crédito | Bancarrota, ejecución hipotecaria, venta corta o entrega en lugar de ejecución: algunos programas 12+ meses después del evento con hasta cerca de 75%, 24+ meses con hasta cerca de 80%; con 48 meses normalmente se eliminan las restricciones |
| Enganche | Comúnmente 10–20% en vivienda principal; comúnmente 20–25% en propiedades de renta DSCR; comúnmente 25–30% para extranjeros no residentes |
| Monto del préstamo | Comúnmente desde unos $100,000 hasta $3 millones, y algunos prestamistas llegan a cerca de $4 millones en vivienda principal con LTV más bajo |
Ejemplo práctico: $30,000 al mes en depósitos del negocio
La dueña única de un negocio pequeño usa 12 meses de estados de cuenta del negocio. Los depósitos elegibles (después de quitar transferencias y otras partidas que no son ingreso) suman $360,000. El prestamista clasifica el negocio como pequeño y aplica un factor de gastos de 30%, y permite un DTI máximo de 50%. Sus deudas actuales son un pago de auto de $650, $250 en pagos mínimos de tarjetas y un préstamo estudiantil de $300. Son supuestos ilustrativos, no una cotización.
| Depósitos elegibles en 12 meses | $360,000 |
| Promedio mensual: $360,000 ÷ 12 | $30,000 |
| Menos factor de gastos de 30%: $30,000 × 30% | −$9,000 |
| Ingreso mensual calificable | $21,000 |
| Deuda mensual total máxima con DTI de 50%: $21,000 × 50% | $10,500 |
| Deuda mensual total máxima | $10,500 |
| Menos deudas actuales ($650 + $250 + $300) | −$1,200 |
| Espacio para el pago completo de vivienda (capital, interés, impuestos, seguro y HOA) | $9,300 |
¿Es seguro un préstamo non-QM? Cómo comparar ofertas
Un préstamo non-QM de un prestamista con licencia es una hipoteca regulada: en una casa en la que vas a vivir, el prestamista debe verificar que puedes pagar, darte un Loan Estimate (estimación del préstamo) dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud y una Closing Disclosure antes del cierre. El riesgo tiene menos que ver con la legalidad y más con si te conviene y cuánto cuesta. Antes de elegir:
- Compara al menos dos Loan Estimates con el mismo monto y periodo de fijación de tasa. Usa nuestra herramienta para comparar Loan Estimates y la guía Cómo leer un Loan Estimate.
- Revisa el recuadro Loan Terms en la página 1: indica si hay penalidad por pago anticipado o pago global (balloon).
- Mira la APR y los costos totales, no solo la tasa. La sección A muestra lo que cobra el prestamista.
- Pregunta por el solo interés: cuánto será el pago cuando termine ese periodo.
- Pide el cálculo del ingreso por escrito, incluido el factor de gastos o el divisor de activos.
- Prueba primero la opción con documentación completa: si tus declaraciones te califican, un préstamo convencional suele ser más barato.
La CFPB explica cada sección del formulario en su guía del Loan Estimate (en inglés).
Encuentra el programa non-QM adecuado
Cuéntanos cómo generas tus ingresos, la propiedad y tus números aproximados. LoanFight revisa tu caso y te conecta con socios prestamistas cuyos programas encajan. LoanFight no es un prestamista y nada de esto es un compromiso de préstamo.
Ver mis opciones de préstamo →Preguntas frecuentes sobre préstamos non-QM
¿Qué es un préstamo non-QM?
Un préstamo non-QM (hipoteca no calificada) es un préstamo hipotecario que no cumple la definición de Hipoteca Calificada (Qualified Mortgage) de la CFPB en la Regulación Z. Para una casa en la que vas a vivir, el prestamista aún debe determinar de forma razonable y de buena fe que puedes pagar, pero puede verificar tus ingresos con estados de cuenta, un P&L, formularios 1099 o activos en lugar de declaraciones de impuestos, u ofrecer características como pagos de solo interés o un plazo de 40 años.
¿Un préstamo non-QM es malo o riesgoso?
No por sí mismo. Non-QM solo significa que el préstamo queda fuera de la definición de Hipoteca Calificada, y los préstamos non-QM de consumo siguen sujetos a la regla de Capacidad de Pago. Lo que cambia es el costo y las características: el precio suele ser más alto que un préstamo de agencia, el enganche suele ser mayor y opciones como el pago de solo interés suben el pago más adelante. Lee con cuidado el Loan Estimate y compáralo con otras ofertas.
¿Para quién son los préstamos non-QM?
Sobre todo para personas con ingresos o activos reales que la documentación estándar no refleja: trabajadores por cuenta propia cuyas declaraciones muestran menos tras las deducciones, contratistas independientes, jubilados o inversionistas con muchos activos, personas con ITIN o que viven en el extranjero, inversionistas que califican con la renta de la propiedad y compradores de condominios que no cumplen los estándares de las agencias.
¿Non-QM es lo mismo que subprime?
No. Antes de 2008, muchos préstamos subprime se otorgaban sin verificar que la persona pudiera pagar. Hoy, los préstamos non-QM de consumo deben cumplir la regla de Capacidad de Pago, que exige verificar ingresos o activos, deudas e historial de crédito. Muchos clientes non-QM tienen buen crédito; lo que cambia es cómo se documenta el ingreso o qué características tiene el préstamo.
¿Qué puntaje de crédito necesito para un préstamo non-QM?
Los mínimos suelen estar alrededor de 620–660 o más, y el mejor apalancamiento y precio suelen ser con 700 o más. Algunos programas selectos aceptan desde 600 en expedientes con documentación completa, estados de cuenta, 1099 o activos, con hasta 80% de LTV en préstamos de hasta $1 millón; los expedientes solo con P&L suelen pedir 660 o más. Unos pocos programas con documentación completa bajan de 600 con mucho menos apalancamiento (cerca de 65%), pero no se ofrecen en todos los estados, incluido Nueva Jersey. Varía según el prestamista.
¿Cuánto enganche pide un préstamo non-QM?
En la compra de vivienda principal, el LTV máximo suele ser de 80–90%, o sea 10–20% de enganche, y el 90% generalmente se reserva para crédito más fuerte (a menudo 680 o más) y montos moderados. Los préstamos para inversionistas como DSCR suelen pedir 20–25% de enganche, con programas selectos que bajan a 15% con crédito de 700–720 o más, y los préstamos para extranjeros no residentes suelen pedir 25–30%. Varía según el prestamista.
¿Puedo refinanciar después para salir de un préstamo non-QM?
Muchas veces, sí. Muchas personas usan el non-QM como puente y luego refinancian a un préstamo convencional, FHA o VA cuando dos años de declaraciones de impuestos respaldan el ingreso o cuando un evento de crédito ya quedó suficientemente atrás. En un préstamo non-QM para vivienda propia, la Regulación Z generalmente no permite penalidad por pago anticipado; en préstamos para inversionistas, revisa los términos de pago anticipado antes de firmar.
¿Las tasas non-QM son más altas?
Por lo general, sí. El precio non-QM suele ser más alto que el de un préstamo convencional comparable, porque el prestamista asume más riesgo, el préstamo no se vende a Fannie Mae ni a Freddie Mac y el prestamista no recibe la presunción legal de cumplimiento que tiene una Hipoteca Calificada. El precio también cambia según el crédito, el LTV, el tipo de documentación y el monto. Si tus declaraciones de impuestos ya te califican, un préstamo con documentación completa suele salir más barato.
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Fuentes y notas de revisión
Los rangos de crédito, LTV, DTI, reservas y montos de esta página describen términos comúnmente publicados en préstamos non-QM a octubre de 2026; no son las guías de un solo prestamista ni una cotización de LoanFight. Los puntos regulatorios provienen de las fuentes primarias de abajo (en inglés).
CFPB — Regulation Z, 12 CFR 1026.43: regla de Capacidad de Pago e Hipoteca Calificada ↗CFPB — Interpretación oficial de § 1026.43 ↗eCFR — 12 CFR 1026.43, normas mínimas para transacciones garantizadas por una vivienda ↗CFPB — Regulation Z § 1026.3, transacciones exentas (crédito con fines comerciales) ↗CFPB — Guía del Loan Estimate ↗