Todos los prestamistas usan el mismo formulario de Loan Estimate, así que la forma más inteligente de comparar es poner dos lado a lado y revisar las mismas líneas.
El Loan Estimate de un vistazo
- Página 1: términos, pagos y efectivo para el cierre
- Página 2: detalle de costos de cierre (A a J)
- Página 3: comparaciones y otros detalles
El formulario oficial está en inglés, así que abajo verás el nombre de cada parte en inglés y lo que significa.
Página 1: lo básico
- Loan Terms (términos del préstamo). El monto del préstamo, la tasa de interés y el pago mensual de capital e intereses. Cada línea dice si puede subir después del cierre. También pregunta si hay una penalidad por pago anticipado (un cargo por pagar el préstamo antes de tiempo) y un pago global o “balloon” (una suma grande que vence al final). En la mayoría de los préstamos para vivienda estándar, ambos dicen “NO”. Si alguno dice “YES”, pregunta por qué.
- Projected Payments (pagos proyectados). Tu pago mensual a lo largo del tiempo, incluido cualquier seguro hipotecario y el escrow estimado para impuestos a la propiedad y seguro de vivienda. Fíjate en el pago mensual total estimado, no solo en capital e intereses.
- Costs at Closing (costos al cierre). Tus costos de cierre estimados y tu efectivo estimado para el cierre, es decir, lo que llevas el día del cierre.
Página 2: detalle de los costos de cierre
| Sección | Qué muestra |
|---|---|
| A. Origination Charges (cargos de originación) | Lo que cobra el prestamista por hacer el préstamo, incluidos los puntos. Es el precio propio del prestamista y la mejor línea para comparar. |
| B. Services You Cannot Shop For (servicios que no puedes elegir) | Servicios que escoge el prestamista, como la tasación y el reporte de crédito. |
| C. Services You Can Shop For (servicios que puedes elegir) | Servicios que puedes escoger tú, como los de título y cierre. |
| D. Total Loan Costs | A + B + C. |
| E. Taxes and Other Government Fees (impuestos y cargos del gobierno) | Cargos de registro e impuestos de traspaso. |
| F. Prepaids (pagos por adelantado) | Cosas que se pagan por adelantado, como el seguro de vivienda y el interés hasta tu primer pago. |
| G. Initial Escrow Payment at Closing (depósito inicial de escrow) | Dinero para abrir tu cuenta de escrow para impuestos y seguro. |
| H. Other (otros) | Otros costos, como cuotas de la HOA o el seguro de título del dueño. |
| I. Total Other Costs | E + F + G + H. |
| J. Total Closing Costs (costos de cierre totales) | D + I, menos cualquier crédito del prestamista (dinero que el prestamista pone para tus costos, normalmente a cambio de una tasa más alta). |
Debajo, Calculating Cash to Close (cálculo del efectivo para el cierre) empieza con tus costos de cierre, suma tu pago inicial y resta cosas como tu depósito de buena fe y cualquier crédito del vendedor. El resultado es tu efectivo estimado para el cierre.
Página 3: comparaciones y otros detalles
- In 5 Years (en 5 años): cuánto pagarías en total durante los primeros cinco años y cuánto de tu préstamo habrías pagado.
- Annual Percentage Rate o APR (tasa de porcentaje anual): tu costo como tasa anual, incluidos el interés y ciertos cargos. Normalmente es más alta que la tasa de interés.
- Total Interest Percentage o TIP (porcentaje total de interés): el interés total que pagarías durante todo el plazo, como porcentaje del monto del préstamo.
- Other Considerations (otras consideraciones): notas sobre la tasación, si otra persona podría asumir el préstamo, el seguro de vivienda, los cargos por pago tardío, el refinanciamiento y quién administrará tu préstamo.
Firmar la página 3 solo confirma que recibiste el formulario. No te compromete con el préstamo.
Cómo comparar dos Loan Estimates
- Pídelos el mismo día. Los precios pueden cambiar a diario, así que estimaciones de días distintos no se comparan bien.
- Pide el mismo préstamo. Mismo monto, tipo de préstamo, plazo, pago inicial y periodo de bloqueo de tasa.
- Compara primero la sección A. Ahí están los cargos propios del prestamista, incluidos los puntos.
- Luego compara la APR y el total de In 5 Years. Muestran el costo del préstamo, no solo la tasa.
- Cuidado con los cálculos bajos. Un total más bajo puede venir de un cálculo bajo en las secciones B, C o F. Son estimaciones de terceros y pueden cambiar.
¿Ya tienes un Loan Estimate? Puedes compartirlo en la página de LoanFight para comparar tu Loan Estimate. Lo revisamos y, si tiene sentido, te conectamos con un socio prestamista para obtener otra estimación y comparar. La guía interactiva del Loan Estimate de la CFPB (en inglés) también explica cada línea.
Ejemplo práctico: ¿vale la pena pagar un punto?
Recibes dos ofertas de ejemplo para el mismo préstamo de $300,000 el mismo día. Son ilustraciones, no cotizaciones.
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| Puntos (en la sección A) | 0 | 1 punto = 1% × $300,000 = $3,000 |
| Pago mensual de capital e intereses | Pago de ejemplo | $55 menos al mes que la Oferta A |
Punto de equilibrio: $3,000 ÷ $55 al mes = 54.5, o sea unos 55 meses (unos 4 años y 7 meses).
Si piensas quedarte con el préstamo más de unos 55 meses, la Oferta B podría costarte menos con el tiempo. Si podrías vender o refinanciar antes, la Oferta A probablemente cuesta menos. Este cálculo sencillo no incluye impuestos ni lo que podrías hacer con esos $3,000.
Qué significa para ti
No compares solo por la tasa de interés. Consigue al menos dos Loan Estimates para el mismo préstamo el mismo día, compara la sección A, la APR y el total de In 5 Years, y pídele al prestamista que te explique cualquier línea que no entiendas.
Errores que debes evitar
- Comparar solo la tasa de interés.
- Comparar estimaciones de días distintos, o con montos o periodos de bloqueo diferentes.
- Creer que los costos de cierre más bajos significan el prestamista más barato, sin revisar la sección A.
- Pasar por alto un “YES” en la penalidad por pago anticipado o el pago global sin preguntar por qué.
- Pensar que firmar el Loan Estimate te ata al préstamo. Solo confirma que lo recibiste.
- Ignorar las respuestas a “Can this amount increase after closing?” (¿puede subir este monto después del cierre?) en la página 1.
Palabras clave
- Loan Estimate
- APR
- Puntos de descuento
- Créditos del prestamista
- Cuenta de escrow
- Costos de cierre
- Efectivo para el cierre
- Penalidad por pago anticipado
Ver el glosario hipotecario completo →
Preguntas frecuentes
¿Cuándo recibo un Loan Estimate?
El prestamista debe dártelo dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud. Una solicitud incluye seis datos: tu nombre, tus ingresos, tu número de Seguro Social, la dirección de la propiedad, un cálculo de su valor y el monto del préstamo que quieres.
¿Firmar el Loan Estimate significa que acepto el préstamo?
No. Firmar solo confirma que lo recibiste. Para seguir adelante, le dices al prestamista que quieres continuar, y hasta entonces puedes seguir comparando otras ofertas.
¿Por qué la APR es más alta que la tasa de interés?
La APR incluye la tasa de interés más ciertos costos del préstamo, como los puntos y algunos cargos del prestamista, repartidos durante el plazo. Te ayuda a comparar el costo total de préstamos con el mismo plazo.
¿Pueden cambiar los números de mi Loan Estimate?
Algunos sí. Los cargos propios del prestamista generalmente no pueden subir a menos que algo cambie, como el monto del préstamo, el valor de la propiedad o un bloqueo de tasa vencido. Los cálculos de servicios de terceros y de pagos por adelantado pueden cambiar. Tu Closing Disclosure muestra los números finales.
Fuentes
- CFPB: Explicación del Loan Estimate (en inglés)
- CFPB: Reglamento Z § 1026.37 (contenido del Loan Estimate, en inglés)
- CFPB: Reglamento Z § 1026.19 (plazo del Loan Estimate, en inglés)
- CFPB: ¿Qué es un pago global (balloon)? (en inglés)
Información educativa solamente; no es una oferta, aprobación ni asesoría financiera o legal. LoanFight no es un prestamista directo. Igualdad de Oportunidades de Vivienda.
¿Listo para ver qué te conviene?
¿Tienes un Loan Estimate o quieres uno para comparar? Cuéntale a LoanFight tu situación. Revisamos tu caso y te conectamos con un socio prestamista adecuado. Los términos deben confirmarse.
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