El préstamo correcto depende de si vas a vivir ahí, cómo compruebas tus ingresos y qué quieres hacer, y no tienes que elegirlo tú solo.
Los tres grandes grupos
La mayoría de los préstamos para vivienda caen en uno de tres grupos:
- Préstamos respaldados por el gobierno (FHA, VA y USDA). Una agencia federal asegura o garantiza parte del préstamo. Eso ayuda a compradores con poco pago inicial o puntajes más bajos.
- Préstamos convencionales. No tienen respaldo del gobierno. La mayoría siguen las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac. "Conforme" significa que el préstamo cabe bajo el límite anual; por encima, el préstamo es "jumbo".
- Préstamos non-QM (hipotecas no calificadas). Usan otras formas de mostrar que puedes pagar, como estados de cuenta en vez de declaraciones de impuestos. Ayudan a independientes e inversionistas.
Luego hay préstamos hechos para una tarea: comprar propiedades de renta, sacar efectivo de tu casa, remodelar, comprar una propiedad para un negocio o, desde los 62 años, convertir tu plusvalía en ingresos.
Tres preguntas que reducen las opciones
- ¿Vas a vivir ahí? Una casa donde vives abre la puerta a FHA, VA, USDA y a los pagos iniciales más bajos. Una propiedad de renta apunta a préstamos para inversionistas.
- ¿Cómo compruebas tus ingresos? Los talones de pago W-2 y las declaraciones de impuestos sirven para la mayoría de los préstamos. Si trabajas por tu cuenta o tus declaraciones muestran pocos ingresos, un non-QM puede encajar mejor. Una propiedad de renta a veces califica con su propia renta.
- ¿Cuál es tu meta? Comprar, refinanciar, sacar efectivo, remodelar, comprar para revender o comprar para un negocio: cada una tiene su propia familia de préstamos.
¿Qué puerta es la tuya?
Usa esta tabla como mapa. Los números son mínimos publicados típicos o rangos comunes, y cambian según el prestamista, el crédito y la propiedad.
| Tipo de préstamo | Para quién es | Pago inicial mínimo típico | La trampa |
|---|---|---|---|
| Convencional (conforme) Convencional | Compradores con crédito regular a bueno e ingresos estables y documentados. | Desde 3% para primeros compradores elegibles; muchas veces 5% o más | Seguro hipotecario privado (PMI) si das menos del 20%. El préstamo debe caber en el límite conforme. |
| FHA Préstamos FHA | Primeros compradores y personas que están reconstruyendo su crédito. | 3.5% con puntaje de 580 o más | Seguro hipotecario: 1.75% inicial más una prima anual. Solo para vivienda principal. |
| VA Préstamos VA | Veteranos, militares y algunos cónyuges sobrevivientes elegibles. | $0 con derecho completo | Un cargo de financiamiento único, salvo que estés exento. Solo vivienda principal. |
| USDA Préstamos USDA | Compradores de ingresos bajos a moderados en zonas rurales elegibles. | $0 | Límites de ubicación e ingresos del hogar; cargos de 1% inicial y 0.35% anual. |
| Jumbo Préstamos jumbo | Quienes piden más que el límite conforme ($832,750 en la mayoría de los condados en 2026). | Varía según el prestamista; muchas veces más que el convencional | Reglas más estrictas de crédito, reservas y documentos. |
| Non-QM (hipoteca no calificada) Estados de cuenta · 1099 · P&L · Agotamiento de activos · ITIN | Independientes, trabajadores por contrato, jubilados con ahorros y prestatarios con ITIN cuyos ingresos no encajan en los papeles estándar. | Normalmente 10%–20% o más; desde 10% con programas selectos | Normalmente tasas y costos más altos que los préstamos del gobierno o convencionales. |
| Para inversionistas DSCR · Fix-and-flip · Puente · Construcción nueva | Quienes compran propiedades de renta, para remodelar y vender, o proyectos para construir; califican con la renta o el proyecto. | Normalmente 15%–25% o más; desde 15% con programas DSCR selectos | Tasas más altas, plazos cortos en préstamos fix-and-flip y puente, y posibles penalidades por pago anticipado. |
| Plusvalía de tu casa HELOC · Préstamo sobre plusvalía · Refinanciamiento con retiro de efectivo | Dueños que quieren sacar efectivo del valor que han acumulado. | Ninguno; pides prestado contra la plusvalía que ya tienes | Tu casa es la garantía. La mayoría de los programas te dejan al menos 10%–20% de plusvalía. |
| Remodelación FHA 203(k) · HomeStyle | Compradores o dueños que quieren arreglar una casa con un solo préstamo. | 3.5% (203(k) con 580+); 3% para primeros compradores elegibles (HomeStyle) | Más papeleo: presupuestos de contratistas, inspecciones y desembolsos por etapas. |
| Comercial / SBA Comercial · SBA 7(a) · SBA 504 | Dueños de negocios e inversionistas que compran oficinas, locales, bodegas o un edificio para su propio negocio. | Cerca de 10% en muchos préstamos SBA 504; normalmente 25%–30% o más en otros préstamos comerciales | Se revisa el flujo de efectivo del negocio y la propiedad; los términos son distintos a los de una casa. |
| Hipoteca inversa (HECM) HECM | Dueños de casa de 62 años o más que quieren convertir su plusvalía en efectivo. | Ninguno para refinanciar; necesitas bastante plusvalía | El saldo crece con el tiempo. Debes seguir pagando impuestos, seguro y mantenimiento. Se requiere asesoría aprobada por HUD. |
Pago inicial en una casa de $300,000
FHA (3.5%)
Convencional (5%)
VA / USDA ($0)
DSCR para inversionistas (20%)
Ejemplo: pago inicial en una compra de $300,000
| Préstamo | Pago inicial | Cuenta |
|---|---|---|
| FHA | $10,500 | 3.5% × $300,000 |
| Convencional | $15,000 | 5% × $300,000 ($9,000 con 3% para primeros compradores elegibles) |
| VA o USDA (prestatarios elegibles) | $0 | 0% × $300,000 |
| Préstamo DSCR para inversionistas | $60,000 | 20% × $300,000 ($45,000 con 15% en programas selectos) |
La misma casa, necesidades de efectivo muy distintas: de $0 a $60,000. Los costos de cierre se suman a cada caso. La lección 4 te muestra cómo sumarlos.
No tienes que elegir
Este mapa te ayuda a hacer mejores preguntas. No necesitas escoger un préstamo antes de contactarnos. Cuéntale a LoanFight sobre la propiedad, tus ingresos y tu meta en el formulario. Revisamos tu situación y te conectamos con un socio prestamista cuyos programas podrían encajar contigo. El prestamista confirma para qué calificas.
Qué significa para ti
Empieza con las tres preguntas: vivir ahí o rentarla, cómo compruebas ingresos y cuál es tu meta. Esas respuestas suelen apuntar a una o dos familias de préstamos. Después compara el costo total, no solo el pago inicial: el seguro hipotecario, las tarifas y la tasa también cuentan.
Errores que debes evitar
- Creer que necesitas 20% de pago inicial. Muchos compradores califican con mucho menos.
- Elegir un préstamo solo por el pago inicial e ignorar el seguro hipotecario y las tarifas.
- Usar un préstamo para vivienda propia en una casa que piensas rentar. Las reglas de ocupación importan.
- Pensar que los independientes no pueden conseguir una hipoteca. Los préstamos non-QM existen para eso.
Palabras clave
- Préstamo convencional
- Límite conforme
- Préstamo FHA
- Préstamo VA
- Préstamo jumbo
- Non-QM
- DSCR
- HELOC
Ver el glosario hipotecario completo →
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el tipo de hipoteca más fácil de conseguir?
No hay un solo préstamo más fácil. Los préstamos FHA aceptan puntajes más bajos (3.5% de inicial con 580), los préstamos VA y USDA pueden no pedir pago inicial a prestatarios elegibles, y los préstamos non-QM aceptan otras formas de comprobar ingresos. El más fácil depende de tu crédito, tus ingresos, tus ahorros y la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo conforme y uno jumbo?
Un préstamo conforme cabe en el límite que fija cada año la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que en 2026 es de $832,750 para una unidad en la mayoría de los condados. Un préstamo por encima de ese límite es jumbo, y normalmente tiene reglas más estrictas de crédito, reservas y documentos.
¿Qué es un préstamo non-QM?
Non-QM significa hipoteca no calificada. Estos préstamos quedan fuera de las reglas federales de hipoteca calificada, así que los prestamistas pueden usar otras pruebas de ingresos, como estados de cuenta, formularios 1099 o activos. Muchas veces cuestan más que los préstamos del gobierno o convencionales.
¿Necesito saber qué préstamo quiero antes de contactar a LoanFight?
No. Comparte tu meta, la propiedad y tu situación en el formulario. LoanFight la revisa y te conecta con un socio prestamista cuyos programas podrían encajar contigo. Nada es un compromiso de préstamo hasta que un prestamista apruebe tu préstamo por escrito.
Fuentes
- FHFA: límites de préstamos conformes 2026 (en inglés)
- Fannie Mae: opciones de 97% de préstamo sobre valor (en inglés)
- HUD: Manual de políticas de vivienda unifamiliar FHA 4000.1 (en inglés)
- VA: Préstamos para compra (en inglés)
- USDA Desarrollo Rural: Programa de préstamos garantizados (en inglés)
- CFPB: Regla de capacidad de pago e hipoteca calificada (Regulación Z §1026.43, en inglés)
- SBA: Préstamos 504 (en inglés)
- CFPB: Hipotecas inversas (en inglés)
¿Listo para ver qué te conviene?
¿No sabes cuál es tu puerta? Es normal. Cuéntanos sobre la propiedad y tu situación, y LoanFight la revisará y te conectará con un socio prestamista cuyos programas podrían encajar contigo.
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