El DTI es la parte de tu ingreso antes de impuestos que se va en deudas, y el límite de DTI que acepta el prestamista marca lo máximo que puedes pagar por tu casa cada mes.
Qué significa el DTI
DTI quiere decir debt-to-income ratio, o relación deuda-ingreso. Responde una sola pregunta: de cada dólar que ganas, ¿cuántos centavos ya se van en deudas? Si ganas $7,500 al mes y pagas $3,000 al mes en deudas, tu DTI es 40%.
Los prestamistas miran dos versiones:
- Relación de vivienda (front-end): solo tu nuevo pago de vivienda dividido entre tu ingreso.
- Relación total (back-end): tu nuevo pago de vivienda más todas tus otras deudas mensuales, dividido entre tu ingreso. Cuando la gente dice “DTI”, casi siempre habla de esta.
Las dos usan el ingreso bruto: tu pago antes de descontar impuestos, seguro médico y ahorro para el retiro, no lo que recibes en la cuenta. Si tienes un salario anual, divídelo entre 12.
Qué cuenta como deuda y qué normalmente no
Normalmente cuenta
- Tu nuevo pago de vivienda: capital e intereses, impuestos a la propiedad, seguro de la casa, cuotas de HOA y seguro hipotecario
- Préstamos y arrendamientos de auto
- Préstamos estudiantiles
- El pago mínimo de cada tarjeta de crédito
- Préstamos personales y otros préstamos a plazos
- Manutención de hijos y pensión alimenticia
- Pagos de otras propiedades que tengas
Normalmente no cuenta
- Servicios como luz, agua e internet
- Teléfono y plataformas de streaming
- Comida, gasolina y otros gastos de la vida diaria
- Seguros de auto, salud y vida que no están ligados al préstamo
- Aportes al 401(k) y otros planes de retiro
- Tu renta actual, si te vas a mudar
El prestamista usa sobre todo tu reporte de crédito y las órdenes judiciales para encontrar tus deudas. Una tarjeta de crédito cuenta por su pago mínimo, aunque pagues el saldo completo cada mes.
Cómo calcular tu DTI, paso a paso
- Calcula tu ingreso bruto mensual. $90,000 al año ÷ 12 = $7,500 al mes.
- Suma tus pagos mensuales de deudas. Auto $400 + préstamo estudiantil $150 + mínimos de tarjetas $50 = $600.
- Suma el nuevo pago de vivienda completo. Digamos que capital, intereses, impuestos y seguro suman $2,400.
- Divide el total de deudas entre tu ingreso. ($600 + $2,400) ÷ $7,500 = 0.40, así que tu DTI total es 40%.
- Revisa también la relación de vivienda. $2,400 ÷ $7,500 = 0.32, así que tu relación de vivienda es 32%.
A dónde va un ingreso bruto de $7,500 con un DTI de 45%
- Pago de vivienda $2,775
- Otras deudas $600
- Restante $4,125 (impuestos, comida, ahorro y todo lo demás)
Esa parte “restante” no es dinero libre. De ahí salen los impuestos sobre tu ingreso, la comida, la gasolina, los servicios y el ahorro. El límite del prestamista es un techo, no un presupuesto.
Límites de DTI comunes por tipo de préstamo
No existe un solo límite de DTI. Estas son guías comunes de los programas. El límite real de tu caso depende de tu crédito, tus ahorros, tu pago inicial y el sistema de suscripción automatizada del prestamista (un programa que analiza todo el expediente).
| Tipo de préstamo | Guía de DTI común |
|---|---|
| Convencional | A menudo hasta 45% o 50% con aprobación automatizada. Alrededor de 36% es una base común cuando el préstamo se suscribe a mano. |
| FHA | Comúnmente alrededor de 43% total (cerca de 31% para vivienda). Más alto, a veces hasta mediados de los 50, con factores compensatorios fuertes y aprobación automatizada. |
| VA | Comúnmente 41% como guía, más una prueba de ingreso residual (el dinero que te queda cada mes después de los gastos principales). Un DTI más alto puede funcionar si el ingreso residual es fuerte. |
| USDA | Comúnmente 29% para vivienda y 41% total. Puede ser más alto con aprobación automatizada y factores compensatorios. |
| Non-QM (estados de cuenta bancarios y otros ingresos alternativos) | Varía según el prestamista. El ingreso se documenta de otras formas, así que el límite y el cálculo pueden cambiar. |
| Préstamos DSCR para inversionistas | Por lo general no usan tu DTI personal. Comparan la renta de la propiedad con su pago. |
Los “factores compensatorios” son fortalezas que equilibran un DTI más alto, como un buen puntaje de crédito, varios meses de ahorros después del cierre o un pago nuevo parecido a la renta que pagas hoy.
Del DTI a un monto de préstamo
Esta es la parte que más le interesa a la gente: ¿cuánto puedo pedir prestado? Se calcula hacia atrás desde el límite de DTI. Aquí tienes un ejemplo completo con las cuentas revisadas. La tasa de 7% es solo un ejemplo, no una cotización.
Ejemplo: ingreso de $7,500 al mes y DTI objetivo de 45%
| Ingreso bruto mensual | $7,500 |
| × DTI objetivo de 45% = lo máximo para todas las deudas | $3,375 |
| − Otras deudas (auto $400 + préstamo estudiantil $150 + tarjetas $50) | −$600 |
| = Lo máximo para el pago de vivienda completo | $2,775 |
| − Impuestos a la propiedad (ejemplo) | −$350 |
| − Seguro de la casa (ejemplo) | −$125 |
| − Cuotas de HOA | $0 |
| = Lo que queda para capital e intereses | $2,300 |
| Préstamo que se paga con $2,300 en 30 años a una tasa de ejemplo de 7% | ≈ $345,700 |
| Precio de la casa con 10% de pago inicial ($345,700 ÷ 0.90) | ≈ $384,100 |
Cómo se obtiene el monto del préstamo: préstamo = pago × [1 − (1 + r)−n] ÷ r, donde r es la tasa mensual (7% ÷ 12 ≈ 0.005833) y n es el número de pagos (360). Con estos datos el factor es de unos 150.31, y $2,300 × 150.31 ≈ $345,700.
Con 10% de pago inicial en un préstamo convencional, normalmente también pagarías seguro hipotecario. Ese costo mensual sale de los mismos $2,775, así que el préstamo y el precio reales serían un poco más bajos.
Qué pasa si liquidas el auto
Si terminas de pagar el préstamo del auto de $400, tus otras deudas bajan a $200. Ahora $3,375 − $200 = $3,175 pueden ir a vivienda. Resta los mismos $475 de impuestos y seguro y quedan $2,700 para capital e intereses. Con la misma tasa de ejemplo, eso alcanza para un préstamo de unos $405,800, alrededor de $60,100 más, o un precio de unos $450,900 con 10% de pago inicial. Quitar $400 al mes de deuda suma unos $150 de préstamo por cada $1 de pago.
La revisión de la relación de vivienda
Algunos programas también ponen un tope a la relación de vivienda. Una guía tradicional común es 28%: $7,500 × 28% = $2,100 para el pago de vivienda completo. Después de los mismos $475 de impuestos y seguro, quedan $1,625 para capital e intereses, lo que alcanza para un préstamo de solo unos $244,200. En el ejemplo principal, el pago de $2,775 es una relación de vivienda de 37%. El prestamista puede usar el límite total, el de vivienda o los dos, según el programa y la aprobación automatizada. El resultado más bajo es el que cuenta.
Qué significa para ti
Antes de buscar casa, suma tus deudas y divídelas entre tu ingreso bruto mensual. Luego calcula hacia atrás desde un DTI con el que te sientas cómodo, no solo desde el más alto que un prestamista podría aceptar. Pagar una deuda mensual antes de solicitar puede subir tu monto de préstamo mucho más de lo que cuesta liquidarla. Usa la calculadora de DTI para probar tus propios números.
Errores que debes evitar
- Usar el pago neto que recibes en vez del ingreso bruto.
- Olvidar los impuestos, el seguro, las cuotas de HOA y el seguro hipotecario en el pago de vivienda.
- No contar las tarjetas que pagas completas. El prestamista igual cuenta el pago mínimo.
- Sacar un auto nuevo o abrir una tarjeta antes del cierre. Puede subir tu DTI por encima del límite.
- Tomar el DTI máximo como tu presupuesto. Deja espacio para ahorrar y para vivir.
Palabras clave
- DTI
- Relación de vivienda (front-end)
- Relación total (back-end)
- Ingreso bruto
- PITI
- Factores compensatorios
- Ingreso residual
- Suscripción automatizada
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen DTI para una hipoteca?
Mientras más bajo, mejor. Un DTI total de 36% o menos suele ser cómodo. Muchos programas permiten entre 43% y 50%, y algunos más con factores compensatorios fuertes y aprobación automatizada. El límite de tu caso depende del tipo de préstamo, tu crédito, tus ahorros y el prestamista.
¿El DTI usa mi ingreso antes o después de impuestos?
Antes de impuestos. El prestamista usa tu ingreso bruto mensual, es decir, tu pago antes de descontar impuestos, seguro médico y ahorro para el retiro. Si ganas $90,000 al año, tu ingreso bruto mensual es $7,500.
¿La luz, el teléfono y la comida cuentan en el DTI?
Por lo general, no. El DTI cuenta las deudas que aparecen en tu reporte de crédito o que pagas por orden judicial, como préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas, préstamos personales, manutención de hijos y pensión alimenticia, más el nuevo pago de vivienda. Los gastos del día a día no entran en la relación, pero igual tienes que incluirlos en tu presupuesto.
¿Pagar una deuda me ayuda a pedir más?
Casi siempre, sí. Cada dólar de deuda mensual que eliminas libera un dólar para el pago de vivienda. En esta lección, liquidar un pago de auto de $400 sube el préstamo del ejemplo en unos $60,100 a una tasa de ejemplo de 7%. Pregúntale a tu prestamista antes de pagar algo, porque algunos programas tratan distinto las deudas a las que les quedan pocos pagos.
Fuentes
- Fannie Mae Selling Guide B3-6-02: Debt-to-Income Ratios (en inglés) — cómo se calcula el DTI en préstamos convencionales: 36% como base con suscripción manual, hasta 45% con factores compensatorios y hasta 50% con suscripción automatizada.
- Manual de políticas de vivienda unifamiliar de HUD 4000.1 (en inglés) — reglas de FHA para contar ingresos y deudas, y las guías de relación de vivienda y total.
- Préstamos hipotecarios de VA (en inglés) — el programa de VA, donde el prestamista revisa el DTI junto con el ingreso residual.
- USDA Rural Development: programa de préstamos garantizados para vivienda unifamiliar (en inglés) — el programa garantizado y sus reglas de ingreso y capacidad de pago.
- CFPB, Regulación Z §1026.43 (en inglés) — la regla de capacidad de pago, que obliga al prestamista a considerar las deudas y el DTI o el ingreso residual.
Las relaciones que se muestran son guías comunes de los programas, no promesas. Cada prestamista y su sistema de suscripción automatizada deciden el límite de tu caso. La tasa de 7% del ejemplo es solo ilustrativa, no una cotización.
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