Si tus declaraciones de impuestos no muestran lo que de verdad ganas, o el préstamo es para una propiedad de alquiler, hay otros tipos de préstamo que miran tus depósitos bancarios o la renta de la propiedad, casi siempre a un costo más alto.
Por qué tus impuestos pueden hacer que parezca que ganas menos
Cuando trabajas por tu cuenta, puedes deducir los gastos del negocio: tu camioneta, el teléfono, herramientas, materiales, una oficina en casa. Eso baja el ingreso sobre el que pagas impuestos. Es buena idea para los impuestos. Pero una hipoteca estándar, como un préstamo convencional o FHA, por lo general cuenta el ingreso después de esas deducciones, casi siempre de tus últimos 2 años de declaraciones.
Digamos que tu negocio factura $150,000 al año. Después de las deducciones, tu declaración muestra $45,000. Un prestamista que usa tus declaraciones ve $45,000, no $150,000. Eso puede bajar cuánto te prestan o frenar el préstamo.
Otras formas de demostrar tu ingreso
A los préstamos que usan otros documentos se les suele llamar préstamos non-QM ("non-qualified mortgage", es decir, que quedan fuera de las reglas federales estándar de "hipoteca calificada"). Para una casa en la que vas a vivir, el prestamista igual tiene que comprobar que puedes pagar. Solo usa otras pruebas.
- Estados de cuenta bancarios. El prestamista suma 12 o 24 meses de depósitos en tu cuenta del negocio o personal. Luego resta un "factor de gastos", un porcentaje fijo para los costos del negocio. Ese factor suele ir de un 15% para un negocio de servicios con pocos gastos hasta un 50% para un negocio con gastos más altos. Algunos prestamistas aceptan en su lugar una carta de un CPA (contador público certificado) con tu porcentaje real de gastos. Con algunos programas, quien compra la casa donde va a vivir puede dar apenas un 10% de pago inicial (90% del valor con puntaje de 680 o más, en préstamos de hasta $1 millón). Aprende más sobre los préstamos con estados de cuenta.
- Solo formularios 1099. Si tus clientes te pagan con formularios 1099, algunos programas los usan en lugar de las declaraciones de impuestos, con un factor de gastos fijo y bajo (cerca de 10% en algunos programas). Mira los préstamos 1099.
- Estado de pérdidas y ganancias (P&L). Un informe de una página con lo que el negocio ganó y gastó, muchas veces preparado o firmado por un CPA o preparador de impuestos. Algunos programas lo usan solo, por lo general con puntaje de 680 o más. Mira los préstamos con P&L.
- Agotamiento de activos. Si tienes muchos ahorros o inversiones, el prestamista puede convertirlos en "ingreso" mensual dividiéndolos entre un número fijo de meses (por lo general 60 u 84). Por ejemplo, $600,000 ÷ 60 = $10,000 al mes. Mira los préstamos por agotamiento de activos.
- Préstamos con ITIN. Si declaras impuestos con un ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) en lugar de un número de Seguro Social, algunos prestamistas ofrecen préstamos ITIN, casi siempre con un pago inicial más grande. Mira los préstamos ITIN.
Cómo $240,000 en depósitos se convierten en ingreso para calificar
- Ingreso que cuenta el prestamista
- Apartado para gastos del negocio (50%)
Ejemplo A: ingreso con estados de cuenta
La cuenta de tu negocio muestra $240,000 en depósitos en los últimos 12 meses. El prestamista usa un factor de gastos de 50%.
- Gastos del negocio que se restan: $240,000 × 50% = $120,000
- Ingreso que se cuenta en el año: $240,000 − $120,000 = $120,000
- Ingreso mensual para calificar: $120,000 ÷ 12 = $10,000 al mes
Esos $10,000 son el ingreso que se usa en tu DTI (relación deuda-ingreso). Con un factor de 30%, los mismos depósitos contarían como $168,000 al año, o $14,000 al mes. El prestamista decide el factor y qué depósitos cuentan.
Préstamos para inversionistas: la propiedad paga las cuentas
Si compras una propiedad para alquilar, muchos préstamos se fijan más en la propiedad que en ti.
- Préstamos DSCR. DSCR significa razón de cobertura del servicio de la deuda. Es la renta mensual dividida entre el PITIA: capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de la asociación (HOA). No se usa tu DTI personal. Un DSCR de 1.00 quiere decir que la renta cubre el pago exacto. Muchos prestamistas piden 1.00 o más; algunos aceptan menos con menor financiamiento. Con algunos programas puedes financiar hasta el 85% del precio (15% de pago inicial) con puntaje de 700 o más en préstamos de hasta $1 millón. Lee la guía DSCR o usa la calculadora DSCR.
- Préstamos fix and flip. Préstamos a corto plazo para comprar, arreglar y vender una casa. Se calculan con el ARV (valor después de reparaciones, lo que debería valer la casa terminada) y el LTC (préstamo sobre costo, el préstamo comparado con el precio más las reparaciones). El dinero de la obra casi siempre se entrega en desembolsos: haces el trabajo, el prestamista lo inspecciona y luego libera el siguiente pago. Mira los préstamos fix and flip.
- Préstamos puente. Préstamos a corto plazo que "cubren el hueco", por ejemplo comprar antes de vender o antes de que la propiedad esté lista para un préstamo a largo plazo. Mira los préstamos puente.
- Préstamos de cartera y blanket. Un solo préstamo que cubre varias propiedades de alquiler. Mira los préstamos de cartera y blanket.
- Préstamos comerciales. Para edificios de 5 o más unidades, uso mixto, locales, oficinas y similares. Se basan sobre todo en el ingreso de la propiedad. Mira los préstamos para propiedades comerciales.
Ejemplo B: DSCR
Una propiedad se alquila en $2,800 al mes. El pago mensual completo (PITIA) sería de $2,500.
- DSCR = renta ÷ PITIA = $2,800 ÷ $2,500 = 1.12
- La renta cubre el pago y sobran $300 al mes ($2,800 − $2,500).
Una razón de 1.12 pasa la línea común de 1.00. El prestamista fija la renta que va a contar (muchas veces con un estudio de rentas del tasador o con el contrato de alquiler), así que tu número puede cambiar.
Préstamos de propósito comercial vs. préstamos de consumo
Un préstamo de consumo es para una casa donde vives tú o tu familia. Las reglas federales te protegen: el prestamista tiene que comprobar tu capacidad de pago y recibes un Loan Estimate y un Closing Disclosure. Un préstamo de propósito comercial es para invertir, como un alquiler o un flip. Muchas reglas de consumo no aplican al crédito de propósito comercial. Los préstamos DSCR y fix and flip suelen ser de propósito comercial. Un préstamo con estados de cuenta para tu propia casa es un préstamo de consumo. Con un préstamo de propósito comercial, lee cada página y haz preguntas, porque hay menos reglas que obliguen al prestamista a explicarte los términos.
Lo que ganas y lo que pagas
- Costo más alto. Las tasas y los cargos suelen ser más altos que en un préstamo estándar.
- Pago inicial más grande. Los inversionistas a menudo dan del 15% al 25% o más. Con puntajes más bajos, normalmente se pide más.
- Penalidad por prepago. Muchos préstamos para inversionistas cobran un cargo si pagas o refinancias antes de tiempo, muchas veces una penalidad que baja cada año durante los primeros años. Pregunta si hay una opción sin penalidad y cuánto cuesta.
- Reservas. Algunos programas piden que te queden ahorros después del cierre, medidos en meses de pagos.
Qué significa para ti
Trabajar por tu cuenta o invertir no te deja fuera. Solo cambia qué préstamo te conviene. Si tus declaraciones muestran buen ingreso, un préstamo estándar suele salir más barato, así que revisa esa opción primero. Si no, los préstamos con estados de cuenta, 1099, P&L o activos pueden contar más de lo que ganas. Para alquileres, la renta puede hacer el trabajo de calificar. Compara el costo con lo que ganas.
Errores que debes evitar
- Mezclar dinero personal y del negocio en una sola cuenta. Así es difícil contar los depósitos.
- Hacer depósitos grandes en efectivo que no puedes explicar. El prestamista te va a preguntar de dónde salieron.
- No revisar primero un préstamo estándar. Si tus declaraciones alcanzan, puedes ahorrar.
- Ignorar la penalidad por prepago en una propiedad que tal vez vendas pronto.
- Creer que un préstamo DSCR no revisa el crédito. Tu puntaje e historial siguen contando.
Palabras clave
- Non-QM
- Préstamo con estados de cuenta
- Factor de gastos
- P&L
- Agotamiento de activos
- DSCR
- PITIA
- Penalidad por prepago
Ver el glosario hipotecario completo →
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir una hipoteca si llevo menos de 2 años trabajando por mi cuenta?
Muchos prestamistas piden unos 2 años con el negocio, pero algunos programas aceptan menos, sobre todo si antes hacías el mismo tipo de trabajo. Las reglas varían según el prestamista, así que pregunta antes de solicitar.
¿Los préstamos DSCR revisan mi crédito?
Sí. Un préstamo DSCR no usa tu relación deuda-ingreso personal, pero tu puntaje de crédito, tu historial de pagos, el pago inicial y tus ahorros siguen contando.
¿Los préstamos con estados de cuenta son más caros?
Por lo general, sí. Las tasas y los cargos suelen ser más altos que en un préstamo estándar, y el pago inicial puede ser mayor. Compara los Loan Estimates lado a lado antes de decidir.
¿Puedo usar un préstamo DSCR para la casa donde vivo?
No. Los préstamos DSCR son para propiedades de inversión. Para la casa donde vives, revisa programas con estados de cuenta, 1099, P&L o activos.
Fuentes
- Fannie Mae Selling Guide: documentación de prestatarios independientes (en inglés)
- CFPB: Regulación Z §1026.43, capacidad de pago e hipotecas calificadas (en inglés)
- CFPB: Regulación Z §1026.3, transacciones exentas (crédito de propósito comercial) (en inglés)
- IRS: Formulario 1099-NEC (en inglés)
- IRS: Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN)
Las cifras de los programas son típicas, varían según el prestamista y pueden cambiar. "Algunos programas" quiere decir al menos un programa de préstamo vigente; no es una oferta ni una aprobación.
¿Listo para ver qué te conviene?
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