Los prestamistas revisan si puedes pagar y si vas a pagar: tu crédito, tus ingresos y deudas, tus ahorros y el valor de la casa.
Las cuatro grandes
Todo prestamista se hace la misma pregunta: ¿puedes pagar este préstamo y lo vas a pagar? Las reglas federales exigen que la mayoría de los prestamistas de vivienda revisen de buena fe tu capacidad de pago. Para responder, miran cuatro cosas.
1. Crédito
Cómo has manejado tus deudas en el pasado.
2. Capacidad
Tus ingresos y cuánto de ellos ya se va en deudas.
3. Capital
Tus ahorros: el pago inicial, los costos de cierre y lo que te queda.
4. Garantía
La casa misma y cuánto vale.
Crédito: tu historial
Tu puntaje de crédito es un número de tres dígitos, normalmente de 300 a 850, que sale de tus reportes de crédito. Lo que más pesa es tu historial de pagos: ¿pagas a tiempo? También cuentan cuánto usas del crédito que tienes disponible, cuánto tiempo llevas con crédito y si abriste cuentas nuevas hace poco. Un puntaje más alto puede abrirte más opciones y mejores precios. Los mínimos cambian según el programa y el prestamista. Por ejemplo, las reglas publicadas de FHA permiten un pago inicial de 3.5% con un puntaje de 580 o más. Aprende cómo funcionan los puntajes y cómo corregir errores en nuestro centro de educación de crédito.
Capacidad: tus ingresos y deudas
Los prestamistas buscan ingresos estables que probablemente sigan. Comparan tus pagos mensuales de deudas, incluido el nuevo pago de la casa, con tus ingresos mensuales antes de impuestos. Eso es tu relación deuda-ingreso (DTI). La Lección 3 explica el DTI paso a paso.
Tu historial de trabajo también cuenta. Los prestamistas suelen revisar unos dos años de historial laboral. No tiene que ser el mismo trabajo. Un trabajo nuevo en el mismo tipo de empleo normalmente está bien, y muchas veces puedes explicar por escrito un tiempo sin trabajar.
Cómo compruebas tus ingresos depende de cómo te pagan. Si recibes cheque de nómina, prepárate para mostrar talones de pago recientes y formularios W-2. Si trabajas por tu cuenta, normalmente te piden declaraciones de impuestos, y algunos programas usan estados de cuenta bancarios en su lugar.
Capital y garantía: tu dinero y la casa
El capital es el dinero que pones tú: el pago inicial, los costos de cierre y las reservas, que son los ahorros que te quedan después del cierre (muchas veces se miden en meses de pagos de la casa). Los prestamistas revisan tus estados de cuenta para ver de dónde viene el dinero.
La garantía es la casa. Un avalúo (tasación) calcula cuánto vale. Luego el prestamista compara el préstamo con ese valor. Eso es la relación préstamo-valor (LTV). Un LTV más bajo quiere decir que tienes más de tu propio dinero en la casa, y eso baja el riesgo para el prestamista.
Ejemplo práctico: cómo calcular el LTV
| Precio de la casa (y valor del avalúo) | $400,000 |
|---|---|
| Tu pago inicial | $40,000 (10%) |
| Monto del préstamo | $400,000 − $40,000 = $360,000 |
| LTV | $360,000 ÷ $400,000 = 90% |
Con un LTV de 90%, muchos préstamos agregan seguro hipotecario. Si el avalúo saliera más bajo, digamos $390,000, los prestamistas generalmente usan el menor entre el precio y el avalúo, así que el mismo préstamo de $360,000 quedaría en un LTV de cerca de 92.3%.
Qué significa para ti
Puedes prepararte en las cuatro áreas antes de solicitar. Revisa tus reportes de crédito para ver si hay errores. Suma tus deudas mensuales. Deja tus ahorros en tu cuenta, donde el prestamista pueda verlos. Y ten una idea de cuánto puedes dar de pago inicial. Cada prestamista pesa estas cosas un poco diferente, así que un "no" de uno no quiere decir un "no" en todas partes.
Errores que debes evitar
- Abrir tarjetas de crédito nuevas o financiar un carro o muebles mientras estás solicitando.
- Hacer depósitos grandes que no puedes explicar con papeles, como efectivo de un familiar sin carta de regalo.
- Cambiar de trabajo, o pasar de recibir nómina a trabajar por tu cuenta, a mitad del proceso sin avisarle antes a tu prestamista.
- Atrasarte en cualquier pago, aunque sea pequeño.
- Mover dinero entre cuentas sin guardar los estados de cuenta.
Palabras clave
- Puntaje de crédito
- Historial de pagos
- Relación deuda-ingreso
- Reservas
- Avalúo
- Relación préstamo-valor
- Suscripción
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Preguntas frecuentes
¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar casa?
Depende del programa y del prestamista. Por ejemplo, las reglas publicadas de FHA permiten un pago inicial de 3.5% con un puntaje de 580 o más. Otros programas y prestamistas ponen sus propios mínimos, y un puntaje más alto puede darte mejores opciones.
¿Revisar mi propio crédito baja mi puntaje?
No. Revisar tu propio crédito es una consulta suave y no afecta tu puntaje. Cuando un prestamista revisa tu crédito por una solicitud, es una consulta dura, que puede bajar un poco el puntaje.
¿Cuánto tiempo necesito en mi trabajo?
Los prestamistas suelen revisar unos dos años de historial laboral, pero no tiene que ser en el mismo trabajo. Un trabajo nuevo en el mismo campo muchas veces está bien. Los tiempos sin trabajo muchas veces se pueden explicar en una carta.
¿Puedo sacar una hipoteca si trabajo por mi cuenta?
Sí, muchas veces. Normalmente el prestamista revisa tus declaraciones de impuestos. Algunos programas usan estados de cuenta bancarios para mostrar tus ingresos. La Lección 8 explica estas opciones.
Fuentes
- CFPB: Regulación Z §1026.43, regla de capacidad de pago (en inglés)
- CFPB: ¿Qué pasa cuando un prestamista revisa mi crédito? (en inglés)
- FHFA: Puntajes de crédito (en inglés)
- HUD: Manual 4000.1 de FHA para viviendas unifamiliares (en inglés)
Información educativa solamente; no es una oferta, aprobación ni asesoría financiera. LoanFight no es un prestamista; revisamos tu caso antes de conectarte con un socio prestamista adecuado.
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