Te muestra cuánto efectivo podría dejarte un refinanciamiento cash-out DSCR: el nuevo préstamo es el menor entre lo que permite el valor y lo que la renta puede sostener, menos tu saldo actual y los costos de cierre.
Respuesta corta: en un refinanciamiento cash-out DSCR, el nuevo préstamo suele ser el menor de dos límites: el valor tasado × el LTV de cash-out (a menudo 70–75%, hasta 80% con crédito de 720+ en programas selectos) y el préstamo más grande cuyo PITIA cubre la renta con el DSCR del prestamista. Efectivo en mano = ese préstamo − saldos − costos de cierre.
Calcula tu cash-out
Los resultados se actualizan mientras escribes. Los valores iniciales son una propiedad de alquiler tasada en $400,000, con un saldo de $190,000 y $3,400 de renta al mes, refinanciada al 75% LTV con una tasa de ejemplo del 7.5% a 30 años.
Rangos típicos de préstamos DSCR con fines comerciales para propiedades de alquiler de 1 a 4 unidades. El LTV, el DSCR mínimo, las tasas y los costos varían según el prestamista, el crédito, el monto y la propiedad.
Cómo lo calcula
Un refinanciamiento cash-out tiene que pasar dos pruebas a la vez. La prueba de valor limita el préstamo a un porcentaje del valor tasado. La prueba de renta lo limita al monto cuyo pago mensual la renta todavía cubre. El menor de los dos es el préstamo realista.
- Límite por valor = valor tasado × LTV máximo de cash-out.
- PITIA = capital e intereses del nuevo préstamo + impuestos anuales ÷ 12 + seguro anual ÷ 12 + HOA mensual. Si marcas la casilla de solo intereses, el pago es préstamo × tasa ÷ 12.
- DSCR = renta mensual ÷ PITIA. Los resultados lo comparan con 1.00 (la renta iguala el pago) y 1.25 (la renta es el 125% del pago).
- Límite por renta = el préstamo más grande cuyo PITIA es igual a la renta ÷ el DSCR objetivo. La calculadora lo muestra con 1.00 y 1.25 y usa tu objetivo para el préstamo realista.
- Préstamo realista = el menor entre el límite por valor y el límite por renta. Efectivo en mano = préstamo realista − saldo(s) − costos de cierre. Equity que queda = valor − préstamo realista.
La fórmula del DSCR es la misma de la calculadora DSCR; esta página agrega el límite por valor y el saldo a liquidar para que veas el efectivo.
Ejemplo resuelto: la propiedad de los valores iniciales
Una casa de alquiler tasada en $400,000, con un saldo de $190,000, $3,400 de renta al mes, $4,800 al año de impuestos, $1,800 al año de seguro y sin HOA. El prestamista permite 75% LTV, la tasa de ejemplo es 7.5% a 30 años, los costos de cierre son el 2% del préstamo y el DSCR objetivo es 1.00. Supuestos ilustrativos, no una cotización.
| Límite por valor: $400,000 × 75% | $300,000 |
| Capital e intereses: $300,000 al 7.5%, 30 años | $2,097.64 |
| Impuestos y seguro: $4,800 ÷ 12 + $1,800 ÷ 12 = $400 + $150 | $550.00 |
| PITIA: $2,097.64 + $550 | $2,647.64 |
| DSCR: $3,400 ÷ $2,647.64 (cubre el pago, por encima de 1.25) | 1.28 |
| Límite por renta con DSCR 1.00: $3,400 − $550 = $2,850 para capital e intereses | $407,600 |
| Límite por renta con DSCR 1.25: $3,400 ÷ 1.25 = $2,720 − $550 = $2,170 para capital e intereses | $310,348 |
| Préstamo realista: el menor entre $300,000 y $407,600 (manda el límite por valor) | $300,000 |
| Costos de cierre: 2% × $300,000 | $6,000 |
| Efectivo en mano: $300,000 − $190,000 − $6,000 | $104,000 |
| Equity que queda: $400,000 − $300,000 | $100,000 |
Incluso con un objetivo de 1.25 sigue mandando el límite por valor, porque la renta sostiene $310,348 y el valor solo $300,000. Si marcas solo intereses, el pago queda en $1,875 ($300,000 × 7.5% ÷ 12), el PITIA en $2,425 y el DSCR en alrededor de 1.40, pero el efectivo en mano no cambia: lo fija el tamaño del préstamo, no el pago.
Cuando la renta limita el préstamo
Deja todo igual pero baja la renta a $2,900. Con el límite por valor de $300,000, el DSCR es $2,900 ÷ $2,647.64 = 1.10. Eso pasa un mínimo de 1.00, así que el préstamo realista sigue en $300,000 y el efectivo sigue en $104,000. Ahora pon el DSCR objetivo en 1.25. La renta solo sostiene $253,141: $2,900 ÷ 1.25 = $2,320, menos $550 deja $1,770 para capital e intereses. Los costos de cierre bajan a $5,063, el efectivo en mano cae a $58,078 y quedan $146,859 de equity en la propiedad (63.3% LTV). El valor no cambió; cambió la renta.
Qué cambia el resultado
Tu puntaje de crédito y el monto del préstamo
El apalancamiento en cash-out suele estar unos 5–10 puntos por debajo del de compra. El mejor nivel que vemos es hasta 80% LTV con crédito de 720+ en préstamos de hasta $1.5 millones. Con puntajes intermedios o préstamos más grandes, lo más común es alrededor de 65–75%, y en los niveles de puntaje más bajos puede haber poco o ningún cash-out. Consulta la guía de puntaje de crédito DSCR.
Cuánto tiempo llevas con la propiedad
Algunos programas selectos usan un valor nuevo respaldado sin periodo de espera tradicional. Pero es común que, si llevas menos de unos seis meses con la propiedad y quieres más de alrededor del 75% LTV, el valor se limite al precio de compra más las mejoras documentadas. Ingresa los meses y la calculadora agrega esa advertencia cuando aplica.
La renta que cuenta el prestamista
En un refinanciamiento es común usar la menor entre el contrato y la renta de mercado del tasador. El ingreso de alquiler a corto plazo suele ser un promedio de 12 meses reducido alrededor de un 20%. Una renta menor baja el límite por renta, así que prueba con una cifra conservadora.
Tasa, amortización y solo intereses
Una tasa más alta sube el pago y baja tanto el DSCR como el límite por renta. Un plazo de 40 años o un pago solo de intereses lo bajan. Pregunta qué pago usa el prestamista para calificar.
Costos que salen del efectivo
Los costos de cierre, el depósito de escrow y cualquier penalidad por pago anticipado del préstamo que se liquida reducen lo que recibes. Muchos préstamos DSCR tienen penalidad por pago anticipado, así que revisa tu pagaré actual antes de refinanciar, y los términos del nuevo antes de firmar.
Términos típicos de cash-out DSCR
Son ejemplos de programas selectos de socios prestamistas que LoanFight puede evaluar, no reglas universales. Cambian, y el expediente completo decide.
| Concepto | Lo que suelen permitir programas selectos |
|---|---|
| LTV de cash-out, mejor nivel | Hasta 80% con crédito de 720+ en préstamos de hasta $1.5 millones |
| Puntajes más bajos o préstamos más grandes | Menos apalancamiento, comúnmente alrededor de 65–75%; los préstamos más grandes bajan más |
| Antigüedad del valor (seasoning) | Programas selectos usan el valor actual sin espera; con menos de unos 6 meses, por encima de alrededor del 75% LTV se suele usar el precio de compra más mejoras documentadas |
| DSCR por debajo de 1.00 | Posible en programas selectos con menos apalancamiento y más puntaje; no siempre para cash-out |
| Ingreso de alquiler a corto plazo | Comúnmente un promedio de 12 meses menos alrededor de un 20% |
| Eventos de crédito | Comúnmente 36 meses desde un evento mayor; algunos programas 24 meses con límites de LTV |
| Estructura del préstamo | Tasa fija a 30 o 40 años, ARM 7/6 y 10/6, opciones de solo intereses |
| Penalidad por pago anticipado | Común, a menudo de hasta cinco años, sujeta a límites estatales |
Para el panorama completo, lee la guía de refinanciamiento cash-out DSCR y la página del programa de préstamos DSCR.
¿Quieres probar tu cash-out con programas reales?
Comparte el valor, el saldo, la renta y tu rango de crédito. LoanFight revisa tu caso y te conecta con un socio prestamista cuyas reglas de LTV, DSCR y seasoning se ajusten.
Cuéntanos sobre tu operación →Preguntas frecuentes sobre la calculadora cash-out DSCR
¿Cuánto efectivo puedo sacar con un préstamo DSCR?
Empieza con el valor tasado × el LTV de cash-out, comúnmente 70–75% y hasta 80% con crédito de 720+ en programas selectos. Luego verifica que la renta siga cubriendo el nuevo PITIA con el DSCR del prestamista. Usa el menor de esos dos préstamos y resta tu saldo y los costos de cierre.
¿Qué LTV permite un refinanciamiento cash-out DSCR?
Comúnmente unos 5–10 puntos menos que en una compra. El mejor nivel que vemos es hasta 80% con crédito de 720+ en préstamos de hasta $1.5 millones. Con puntajes más bajos y préstamos más grandes suele ser menos, a menudo alrededor de 65–75%. Varía según el prestamista.
¿El nuevo préstamo tiene que cumplir un DSCR mínimo?
Por lo general, sí. Muchos programas piden 1.00 o más, y algunos dan mejor precio con 1.25. Programas selectos aceptan menos de 1.00 con menos apalancamiento, pero no siempre para cash-out. El DSCR se calcula con el pago nuevo y más alto, no con el actual.
¿Tengo que esperar para hacer un cash-out DSCR?
No siempre. Programas selectos usan un valor nuevo respaldado sin periodo de espera tradicional. Es común que, si llevas menos de unos seis meses con la propiedad y quieres más de alrededor del 75% LTV, el valor se limite al precio de compra más las mejoras documentadas.
¿Por qué mi efectivo es menor que valor por LTV menos el saldo?
Los costos de cierre, el depósito de escrow y cualquier penalidad por pago anticipado del préstamo actual salen de los fondos. La renta también puede limitar el préstamo por debajo del límite de LTV. La calculadora muestra cada paso para que veas cuál redujo el efectivo.
¿Ayuda un pago solo de intereses en un cash-out?
Baja el pago con el que calificas, así que suben el DSCR y el límite por renta, y más propiedades alcanzan el LTV completo. No cambia el límite por valor, y el saldo no baja durante el periodo de solo intereses. Pregunta qué pago usa el prestamista para calificar.
¿LoanFight otorga préstamos cash-out DSCR?
No. LoanFight no es un prestamista. Revisamos tu caso y te conectamos con un socio prestamista cuyas reglas de LTV, DSCR y seasoning se ajusten a la propiedad. El socio establece los términos reales.
Fuentes
- CFPB: Regulación Z, 12 CFR 1026.3(a) — el crédito otorgado principalmente con fines comerciales está exento de la mayoría de las reglas hipotecarias para consumidores.
- CFPB: Interpretación oficial de §1026.3 — cómo se trata el crédito para propiedades de alquiler no ocupadas por el dueño.
- OCC: Comptroller’s Handbook, Commercial Real Estate Lending (en inglés) — cómo los prestamistas usan el LTV y la cobertura del servicio de deuda para dimensionar préstamos sobre propiedades que generan ingresos.
Estimado educativo. LoanFight no es un prestamista, no toma decisiones de crédito y no establece los términos del préstamo. La tasa, el LTV y los costos iniciales ilustran rangos comunes, no son una cotización. Tu socio prestamista te dará los términos reales.