Te muestra cuánto de tu propio efectivo recuperas en el refinanciamiento de un BRRRR y si después la renta cubre el nuevo préstamo; lo que más importa es el valor después de reparaciones que da el avalúo, porque fija el tamaño del préstamo de refinanciamiento.
Respuesta corta: el método BRRRR compra una casa para remodelar con un préstamo a corto plazo, la renta y la refinancia con un préstamo DSCR para sacar tu efectivo. Esta calculadora dimensiona ambos préstamos y muestra el efectivo que queda en la inversión, el nuevo PITIA, el DSCR, el flujo de caja y el rendimiento sobre el efectivo.
Calcula tu BRRRR
Los resultados cambian mientras escribes. Los valores iniciales son una compra de $200,000 con una remodelación de $50,000, un valor después de reparaciones de $320,000 y una renta de $2,800 al mes, con tasas de ejemplo de 10.5% en el préstamo a corto plazo y 7.5% en el refinanciamiento.
1. Compra
2. Remodelación
Préstamo a corto plazo (de remodelación)
3. Renta
4. Refinanciamiento (DSCR con retiro de efectivo)
Rangos típicos de préstamos para inversionistas con fines comerciales. El apalancamiento, las tasas, los cargos y las reglas de antigüedad varían según el prestamista, el crédito, la experiencia y la propiedad.
Cómo funciona la calculadora BRRRR
BRRRR viene del inglés buy, rehab, rent, refinance, repeat: compra, remodela, renta, refinancia y repite. Dos préstamos hacen el trabajo. Un préstamo a corto plazo para remodelación (también llamado fix and flip o préstamo puente) compra la casa y paga la obra. Cuando la obra termina y ya hay inquilino, un préstamo DSCR a largo plazo refinancia la propiedad con su nuevo valor de avalúo y liquida el préstamo a corto plazo. Si el nuevo valor es suficientemente alto, recuperas la mayor parte de tu efectivo y repites con la siguiente casa.
- Préstamo a corto plazo = el menor entre (compra × % de compra + obra × % de obra) y (ARV × % de ARV). Si el tope sobre ARV reduce el préstamo, el recorte sale primero de los fondos de obra, igual que en la calculadora fix and flip.
- Efectivo en la compra = pago inicial + costos de cierre de la compra + puntos. Total de efectivo invertido = efectivo en la compra + la obra que pagas tú + los pagos de solo intereses sobre el préstamo completo durante los meses de tenencia.
- Costo total del proyecto = precio de compra + costos de cierre de la compra + obra + puntos + intereses de tenencia + costos de cierre del refinanciamiento.
- Préstamo de refinanciamiento = valor de avalúo × LTV del refinanciamiento. Efectivo que recibes = préstamo de refinanciamiento − costos de cierre del refinanciamiento − liquidación del préstamo a corto plazo.
- Efectivo que queda en la inversión = total invertido − efectivo que recibes, que siempre es igual a costo total del proyecto − préstamo de refinanciamiento. Si es cero o menos, la calculadora muestra "recuperas todo".
- PITIA = capital e intereses de un préstamo a 30 años + impuestos + seguro + HOA. DSCR = renta mensual ÷ PITIA, comparado con 1.00 y 1.25.
- Flujo de caja = renta − desocupación − mantenimiento − administración − PITIA. Rendimiento sobre el efectivo = flujo de caja anual ÷ efectivo que queda en la inversión; si no queda efectivo, el rendimiento es infinito.
Por lo general, los prestamistas calculan el DSCR con la renta bruta; la desocupación, el mantenimiento y la administración solo afectan tu propio flujo de caja. Mira los préstamos DSCR para ver cómo cuentan la renta.
Ejemplo resuelto: los valores iniciales
Una compra de $200,000 con $4,000 de costos de cierre, una remodelación de $50,000, un valor después de reparaciones de $320,000 y una renta de $2,800 al mes. El préstamo a corto plazo financia el 90% del precio y el 100% de la obra, con un tope de 75% del ARV, 2 puntos y una tasa de ejemplo de 10.5% por seis meses. El refinanciamiento es al 75% de LTV con una tasa de ejemplo de 7.5% a 30 años. Supuestos ilustrativos, no una cotización.
| Anticipo de compra: 90% × $200,000 | $180,000 |
| Fondos de obra: 100% × $50,000 | $50,000 |
| Límite según ARV: 75% × $320,000 = $240,000, así que se aplica el límite según costo de $230,000 | $230,000 |
| Efectivo en la compra: $20,000 de pago inicial + $4,000 de cierre + $4,600 de puntos (2%) | $28,600 |
| Intereses de tenencia: $230,000 × 10.5% ÷ 12 = $2,012.50 × 6 meses | $12,075 |
| Total de efectivo invertido: $28,600 + $0 de obra de tu bolsillo + $12,075 | $40,675 |
| Costo total del proyecto: $200,000 + $4,000 + $50,000 + $4,600 + $12,075 + $6,000 del refinanciamiento | $276,675 |
| Préstamo de refinanciamiento: 75% × $320,000 | $240,000 |
| Efectivo que recibes: $240,000 − $6,000 de costos − $230,000 de liquidación | $4,000 |
| Efectivo que queda en la inversión: $40,675 − $4,000 (= $276,675 − $240,000) | $36,675 |
| Capital después del refinanciamiento: $320,000 − $240,000 | $80,000 |
| Nuevo PITIA: $1,678.11 de capital e intereses + $300 de impuestos + $125 de seguro | $2,103.11 |
| DSCR: $2,800 ÷ $2,103.11 (más de 1.25) | 1.33 |
| Flujo de caja mensual: $2,800 − $140 de desocupación − $140 de mantenimiento − $224 de administración − $2,103.11 | $192.89 |
| Flujo de caja anual: $192.89 × 12 | $2,315 |
| Rendimiento sobre el efectivo: $2,315 ÷ $36,675 | 6.3% |
La propiedad funciona como renta, pero no es un BRRRR completo: $36,675 se quedan en la inversión. Para recuperarlo todo, el avalúo tendría que llegar a unos $369,000 con 75% de LTV ($276,675 ÷ 75% = $368,900).
Qué cambia el resultado
El LTV del refinanciamiento
Con 80% de LTV en lugar de 75%, el préstamo de refinanciamiento es de $256,000, el efectivo que recibes sube a $20,000 y lo que queda en la inversión baja a $20,675. El préstamo más grande sube el PITIA a $2,214.99, así que el DSCR baja a 1.26 y el flujo de caja a unos $81 al mes (4.7% de rendimiento sobre el efectivo). Sacar más efectivo casi siempre deja menos flujo de caja.
El avalúo
Si la casa se avalúa en $300,000 en lugar de $320,000, ambos préstamos bajan. El tope de 75% del ARV ($225,000) ahora limita el préstamo a corto plazo, así que pagas $5,000 de la obra. En el refinanciamiento, 75% × $300,000 = $225,000 no cubre la liquidación de $225,000 más $6,000 de costos, así que aportas $6,000 al cierre y $51,313 se quedan en la inversión.
La antigüedad
Marca la casilla de antigüedad para ver el caso en que el prestamista limita el valor al precio de compra más la obra ($250,000). El préstamo de refinanciamiento baja a $187,500, aportas $48,500 para liquidar el préstamo a corto plazo y $89,175 se quedan en la inversión. Esperar a que acepten el nuevo valor, o buscar un programa que use el nuevo avalúo, puede valer decenas de miles de dólares.
El tiempo y la tasa
Cada mes extra en el préstamo a corto plazo cuesta $2,012.50 de intereses en este ejemplo, y cada mes aumenta el efectivo que queda en la inversión. La tasa del refinanciamiento mueve el PITIA, el DSCR y el flujo de caja, pero no el efectivo que recuperas.
¿Quieres tener ambos préstamos listos antes de comprar?
Comparte el precio, el presupuesto de obra, la renta esperada y el valor. LoanFight revisa tu caso y te conecta con socios prestamistas para el préstamo de remodelación y el refinanciamiento DSCR.
Cuéntanos sobre tu operación →Términos típicos para un BRRRR (2026)
| Concepto | Rango típico (varía según el prestamista) |
|---|---|
| Préstamo a corto plazo: compra | Comúnmente un 85–90% del precio para inversionistas con experiencia; a menudo menos en un primer proyecto |
| Préstamo a corto plazo: obra | Comúnmente hasta el 100% del presupuesto aprobado, retenido y pagado en desembolsos |
| Préstamo a corto plazo: tope sobre ARV | El préstamo total comúnmente se limita a un 70–75% del valor después de reparaciones |
| Préstamo a corto plazo: estructura | Solo intereses, comúnmente de 6 a 18 meses, con 1 a 3 puntos de originación |
| Refinanciamiento DSCR con retiro de efectivo | Comúnmente un 75% de LTV; programas selectos llegan a 80% con crédito de 720+ en préstamos de hasta unos $1.5 millones |
| Plazos del refinanciamiento DSCR | Fijo a 30 o 40 años, ARM 7/6 y 10/6, opciones de solo intereses en programas selectos |
| Inversionista primerizo | Programas DSCR selectos aceptan inversionistas primerizos con crédito de unos 680+ |
| Antigüedad del valor | Con menos de unos seis meses de propiedad y más de un 75% de LTV, el valor comúnmente se limita al precio de compra más las mejoras documentadas; programas selectos usan antes el nuevo avalúo |
Rangos típicos entre prestamistas para inversionistas con fines comerciales, no las pautas de un prestamista ni una oferta de LoanFight. El crédito, el DSCR, el monto, el tipo de propiedad, el estado y la evaluación completa deciden los términos reales.
Antigüedad y riesgo del avalúo
El plan BRRRR depende de un número que no controlas: el valor de avalúo en el refinanciamiento. Un avalúo conservador, un prestamista que usa el costo en lugar del valor porque llevas pocos meses con la casa, o una renta estimada por debajo de tu contrato pueden dejar mucho más efectivo en la inversión de lo planeado, o hacer que tengas que aportar dinero para liquidar el préstamo a corto plazo. Antes de comprar, pregúntale al prestamista del refinanciamiento cómo trata las propiedades compradas hace poco, qué valor usará y cómo cuenta la renta, y deja margen en tu presupuesto para un avalúo más bajo y unos meses extra de intereses. La guía de refinanciamiento DSCR con retiro de efectivo explica en detalle las reglas de antigüedad y valor.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora BRRRR
¿Qué es el método BRRRR?
BRRRR viene del inglés buy, rehab, rent, refinance, repeat: compra, remodela, renta, refinancia y repite. Compras una propiedad que necesita obra, por lo general con un préstamo a corto plazo, la remodelas, la rentas y luego la refinancias con un préstamo de renta a largo plazo con el nuevo valor para liquidar el préstamo a corto plazo y recuperar efectivo para la siguiente operación.
¿Cuánto efectivo se queda en una inversión BRRRR?
El efectivo que queda es el costo total del proyecto menos el préstamo de refinanciamiento. En el ejemplo inicial, $276,675 de costo y un refinanciamiento de $240,000 dejan $36,675 en la inversión. Solo recuperas todo si el préstamo de refinanciamiento cubre el precio, la obra, los puntos, los intereses y los dos cierres.
¿Cuánto efectivo puedo sacar en el refinanciamiento de un BRRRR?
Los refinanciamientos DSCR con retiro de efectivo comúnmente llegan a un 75% del valor de avalúo. Programas selectos llegan a 80% con crédito de 720+ en préstamos de hasta unos $1.5 millones. Con menos puntaje, préstamos más grandes o un DSCR más bajo, por lo general es menos. Varía según el prestamista.
¿Qué tan pronto puedo refinanciar después de comprar?
Depende del prestamista. Si tienes la propiedad hace menos de unos seis meses y quieres más de un 75% de LTV, muchos programas la valoran al precio de compra más la obra documentada en lugar del nuevo avalúo. Programas selectos usan antes el nuevo valor. Pregunta antes de comprar.
¿Qué DSCR necesito para el refinanciamiento?
El DSCR es la renta mensual dividida entre el PITIA. Muchos programas piden al menos 1.00, es decir, que la renta cubra el pago, y los mejores precios suelen empezar alrededor de 1.20 a 1.25. Algunos programas permiten un DSCR por debajo de 1.00 con menos apalancamiento.
¿Por qué la calculadora muestra un rendimiento infinito?
El rendimiento sobre el efectivo divide el flujo de caja anual entre el efectivo que queda en la inversión. Cuando el refinanciamiento te devuelve todo, no queda nada invertido, así que la división no tiene sentido y la calculadora la muestra como infinita. La propiedad igual tiene un préstamo más grande y riesgo real.
¿LoanFight otorga préstamos BRRRR?
No. LoanFight no es un prestamista. Revisamos tu caso y te conectamos con socios prestamistas para el préstamo de remodelación a corto plazo y el refinanciamiento DSCR. Los socios fijan los términos reales.
Fuentes
- CFPB: Regulación Z, 12 CFR 1026.3(a) (en inglés): el crédito otorgado principalmente con fines comerciales está exento de la mayoría de las reglas hipotecarias del consumidor.
- CFPB: Interpretación oficial de §1026.3 (en inglés): cómo se tratan las propiedades de renta e inversión que no ocupa el dueño.
- OCC: Comptroller's Handbook, Commercial Real Estate Lending (en inglés): cómo usan los prestamistas la cobertura del servicio de deuda, el LTV y los avalúos en propiedades que generan ingresos.
Solo un estimado educativo. LoanFight no es un prestamista, no toma decisiones de crédito y no fija los términos del préstamo. Las tasas, los puntos y los límites iniciales ilustran rangos comunes y no son una cotización. Tus socios prestamistas te darán los términos reales.